【賃貸経営】サブリース会社選びは大手を優先？サブリース会社の選び方

不動産運用する際にサブリース会社に一括で賃貸管理を一任する方法があります。

サブリース会社の選び方ですが、大手会社がいいとは一概には言えません。

サブリース会社には様々な種類があり、ニーズに合った、安心して運用を任せられる会社を選ぶことが大切です。

そのためには不動産運用において正しい知識を身につけることが重要です。

この記事では、サブリース会社に関して詳しく説明していきます。

サブリース会社の仕組みと種類

サブリース会社を選ぶ前にサブリース会社の仕組みや種類を知っておく必要があります。

サブリース会社は賃貸管理を一括で代理で行っており、不動産会社の他に建設会社もサブリースを運営しています。

サブリースとは

サブリースとは、賃貸物件の転貸借契約のことで、サブリース会社が賃貸物件を一括で借り上げることをいいます。

サブリース会社が入居者募集や契約締結まで賃貸管理の管理を行います。

しかしサブリースは一般的な賃貸管理よりも業務範囲が広いので手数料が高く設定されているのが一般的です。

サブリース会社の種類

サブリース会社は大きくわけて大手不動産会社と地方不動産会社の2種類になります。

また大手不動産も大手建設会社（ハウスメーカー）と大手不動産チェーンに分類されます。

それぞれのサブリース会社によって特徴が異なりますので、違いを把握しておくことが大切です。

大手不動産会社

大手不動産会社は大手建設会社（ハウスメーカー）と大手不動産チェーンに分類されます。

大手建設会社

全国展開しており、ほとんどのエリアに対応しているので地方に住んでいる方でも安心です。

また修繕やリフォームを自社で行うことができるので、一括して対応してもらえるケースが多いのが特徴です。

大手不動産チェーン

新築に限らず既存物件にも幅広く対応していますが、エリアが限られるため自分が探しているエリアに対応していない場合があります。

また自社が建設した物件ではないため、大手建設会社と比較して維持コストが高くなる可能性があります。

地方不動産会社

地方不動産会社は地域に特化しており、大手不動産会社にないような充実したサポートを受けられる可能性が高いのが特徴です。

しかし大手と比べると資金力に限りがあり、家賃保証付きの場合、倒産により家賃保証を受けられなくなるリスクが生じます。

サブリース会社の選び方

サブリース会社の選び方ですが、経営が安定していて過去の実績があることが大切です。

また最終的には担当者が誠実に対応してくれるかどうかがサブリース会社を選ぶ上での決め手となります。

経営が安定しているかどうか

家賃保証付きの場合、十分な資力がなければ将来的に家賃保証が受けられなくなる可能性があります。

そのため経営が安定していて資力が十分にある不動産会社であれば、安心して契約を締結することができます。

幅広い事業を手掛けている場合、他の事業の失敗の影響を受ける可能性があるので注意が必要です。

過去の賃貸管理や修繕などの実績が豊富かどうか

新規参入したサブリース会社もありますが、実績がないサブリース会社はすぐに事業から撤退するリスクがあります。

手数料だけを見て選ぶ方法もありますが、実績を確認することも重要です。

とくに確認したい実績内容は賃貸管理の実績（年数・件数）、過去の修繕履歴です。

費用だけを徴収して修繕を実施していない悪質なサブリース会社もあるので注意が必要です。

担当者が誠実に対応してくれるかどうか

サブリース契約はオーナーが物件と関わることがほとんどありません。

サブリース会社がほぼすべての業務を担ってくれるので、担当者の力量が大きく影響します。

そのため誠実に対応してくれる、実績豊富な信頼できる担当者かどうかを確認することが重要です。

またせっかく安心できる担当者を見つけても、その担当者が退職・転勤になる可能性もあるので会社全体の雰囲気も確認しておくことが必要です。

サブリース契約の注意点

サブリース契約の注意点として、保証家賃の設定は契約途中で引き下げられることがほとんどであることを想定しておいてください。

また中途解約を求められる可能性もあります。

また場合によっては委託管理よりも家賃収入が下がる可能性があります。

保証家賃の設定が引き下げられる可能性がある

最初に契約した家賃設定で契約終了時まで続くことはほとんどありません。

そのため保証家賃の設定が引き下げられる想定をしておく必要があります。

2年に1回など定期的に家賃の見直しが行われるケースがほとんどであり、引き上げられるケースもありますがほとんどが引き下げられる傾向にあります。

大幅な引き下げにならないように、見直しの頻度や引き下げの限度を契約時に確認しておくことが重要です。

中途解約を求められる可能性がある

入居者の状況などによっては中途解約を求められるケースもあります。

家賃保証付きでも中途解約をされれば家賃保証が受けられなくなり、収入を得ることができなくなります。

契約書にはサブリース会社からの解約申し出に関する事項が盛り込まれていることがほとんどであり、オーナー側からの中途解約は高額な違約金を取られるケースもあります。

そのため契約時に必ず契約内容を確認しておくことが重要です。

委託管理よりも手に入る家賃収入が少ない

家賃保証が受けられることで空室時や家賃滞納時のリスクを軽減できます。

しかし、通常の管理委託よりも手数料が高いので本当にプラスかどうかを見抜く必要があります。

需要の高い満室経営が期待できる物件だと、手数料が高くなることが多いため損をする可能性があるので注意が必要です。

サブリース会社管理戸数ランキングTOP５

200戸以上の賃貸管理を行う全国の1083社のうち、TOP10をご紹介します。

「賃貸経営受託システム」による一括借り上げ物件の増加や過去最高水準の入居率を背景に、2022年３月度の不動産事業の売上高が１兆円超え。入居者向けプラットフォームの拡充や太陽光発電事業の拡大を図っています。

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いかがでしたでしょうか？管理戸数が多ければよい、ということではありませんが、管理数が多いほどノウハウの蓄積が多いということは言えると思います。建築系、不動産系、様々な業種を主業とした企業がありますが、ニーズに合った会社を選びたいものですね。