【融資】耐用年数オーバー物件は融資を受けられる？法定耐用年数と融資の関係性と３つのポイント

賃貸経営に興味を抱いている投資家の中には、物件価格が安く利回りの高い耐用年数オーバー物件を見つけたものの、何らかの問題があるのか気になっている人もいるのではないでしょうか？
不動産投資は元本が保証されていない資産運用の手段なので、投資リスクを少しでも軽減するためには正しい知識を身に付けてから不動産投資を始めることが大切です。

この記事では、耐用年数オーバーに何かしらの問題があるのか、融資を受けるポイント、運用方法などを解説していきます。
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法定耐用年数は融資にどのように影響する？

売り出し中の物件に、物件価格が安く、高利回りの築年数30年の木造アパートを見つけた人の中には、築年数30年という点に不安を抱く人も多いと思います。

その理由は、築年数がある程度経過した物件は、経年劣化を補うためのリフォームやリノベーションなどに費用（修繕費）がかかる、需要低下により空室リスクが高くなるなどのデメリットを伴うためです。

建物は構造によって耐用年数が決まっており、不動産投資家を目指すのであれば築年数と耐用年数の関係性を正しく把握しておくことが大切です。耐用年数（法定耐用年数）とは何なのかについて詳しく説明していきます。

法定耐用年数とは？

法定耐用年数とは、法律で定められた固定資産の減価償却期間を指します。
戸建てやマンションといった不動産の築年数の経過による資産価値の目減りを経費として計上する際の計算に使用します。

そのため、築年数と無縁の土地については、耐用年数とは関係ありません。
減価償却費を確認する計算に使用するもので、法定耐用年数を超えても、基本的に購入した建物を使用できなくなるというわけではありません。

法定耐用年数は建物の構造によって以下のように異なります。

20年、30年程度の物件を取得する際は、耐用年数オーバーの可能性があるので注意が必要です。

法定耐用年数が融資可能な期間になる

不動産投資は他の資産運用と比べて多額の資金が必要です。
そのため、記入期間が提供する不動産投資ローン（借り入れ）を利用するケースが多いです。
しかし、不動産投資ローンは必ず利用できるというわけではありません。

金融期間は不動産投資ローンを提供するにあたり、投資用不動産の資産価値（担保価値・評価額）や法定耐用年数と築年数などを確認します。

法定耐用年数が融資期間となるため、築年数が法定耐用年数を超えていない中古物件の場合には、築年数に応じて借入期間が短くなり、融資額が小さくなりますが、融資を受けられる可能性があります。

築年数が法定耐用年数をオーバーしている場合は、基本的に融資を受けられないことが多いということを覚えておきましょう。

耐用年数オーバーの物件で融資を受けるポイント・注意点

耐用年数オーバーの物件で融資を全く受けられないというわけではありません。
金融機関によっては耐用年数オーバーの物件であっても融資を行ってくれるケースも見られます。
しかし、耐用年数オーバー物件で融資を受けるのは容易ではなく、ポイントや注意点を押さえておくことが大切です。
耐用年数オーバーの物件で融資を受けるポイント・注意点として、以下の3つが挙げられます。

それぞれのポイント・注意点を詳しく説明していきます。

地方銀行や信用金庫などに相談する

不動産投資ローンの審査基準は金融機関によって異なります。
メガバンクは耐用年数オーバー物件への融資を実施しないケースが多いです。

しかし、地方銀行や信用金庫といった中小の金融機関は柔軟に対応してくれる可能性があるため、一度相談してみることをおすすめします。

土地を担保として融資を受ける

土地に融資価値があると判断された場合、土地値に対して融資を受けられる可能性があります。
例えば、売出価格に占める土地の割合が高い、または土地より安いケースなどです。

解体費用を想定して売出価格を低く設定しているようなケースも多く、購入代金の全額をカバー可能なフルローンこそ組めませんが、一部は補えるでしょう。

融資条件が悪いケースがある

耐用年数オーバー物件で融資を受けられたとしても、条件が悪いケースが多いので注意してください。
例えば、返済期間が短く、金利が高く設定されているケースなどです。

返済期間が短い場合は毎月の返済負担、金利が高く設定されている場合には全体的な返済総額が大きくなります。
その結果、キャッシュフローが悪化するおそれがあるので注意してください。

また、融資金額が少ないと多くの頭金が必要になる可能性もあるということを理解しておきましょう。

耐用年数オーバー物件の運用方法

耐用年数オーバー物件は担保価値が低く、不動産投資ローンを利用しにくいため、開始時のハードルが高いです。
しかし、初期投資を抑えてうまく運用すれば多くの利益を得られる可能性もあるので、一概に避けたほうが良いとは言い切れません。

ただし、耐用年数オーバー物件を運用する際は、一般的な不動産投資とは異なる点も多いため、耐用年数オーバー物件特有の運用方法を理解しておくことが大切です。
耐用年数オーバー物件の運用方法として、以下の3つが挙げられます。

それぞれの運用方法について詳しく説明していきます。

基本的に自己資金で運用する

耐用年数オーバー物件は、融資を受けられないことを前提に不動産投資に臨まなくてはならず、最初に十分な資金を確保しなくてはなりません。
お金を借りずに自己資金のみで運用を開始するのは、返済負担を気にせずに済むということでもあります。
気持ちに余裕を持って不動産投資に臨める点はメリットの1つです。
しかし、余裕資金でないと日常生活に支障が生じるおそれがあります。
どのくらいの資金を準備できるのか、生活に支障が生じないかをよく確認（試算）してから運用を開始しましょう。

頭金の割合を大幅に増やす

融資を利用したい人は、頭金の割合を大幅に増やすことによって、金融機関の融資審査に通る確率を高める必要があります。
借入額が少なければ、貸し倒れのリスクが低いと見なされて融資を受けられる可能性があります。
融資が受けられなかった場合も想定して、十分な自己資金を確保しておきましょう。

金融機関と提携している不動産会社に相談する

不動産会社が金融機関と良好な関係性を築けている場合、審査に通りやすくなるケースもあります。
その理由は、審査に通りやすい条件を備えた物件の紹介が期待できるためです。
ただし、最終的な審査結果は本人の属性、物件の収益性の影響を受けることも覚えておきましょう。

そもそも耐用年数オーバー物件は融資を受けにくいことは覚悟しておく

不動産投資は不動産投資ローンを利用することによって、自己資金を抑えながら取り組めるのが魅力の1つに挙げられます。
しかし、耐用年数オーバー物件は、耐用年数の残存期間を融資期間と判断する金融機関が多いため、融資を受けられない可能性があるので注意してください。

耐用年数オーバー物件を運用する際は、自己資金を十分確保する、修繕費、維持費などのコストがかかりやすいので収支計画をしっかり立てるといった対策をしっかり講じてから取り組みましょう。不動産投資で脱サラしたいなら事業性融資についてしっかり理解しておきましょう！

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