オーバーローンは違法？不動産投資の融資における債務超過の問題点や注意点を解説｜不動産投資セミナーナビ

賃貸マンションや賃貸アパートを新築または賃貸物件の購入を検討している人のほとんどは、購入資金を自己資金だけでは補えないので不動産投資ローンを利用することになります。不動産投資ローンで補えるのは通常購入資金の一部ですが、物件価格に諸費用を上乗せした金額を借り入れることはできるのでしょうか？

この記事では、オーバーローンとは何か、違法性の有無、問題点、利用する際の注意点などを解説します。オーバーローンについて詳しく知りたい人は参考にしてください。※本記事には「PR」が含まれます。

そもそもオーバーローンは違法？

住宅購入、賃貸物件購入では、自己資金だけでは購入資金が足りないという理由で、銀行の提供する住宅ローンや不動産投資ローンを利用するケースが多いです。ローンを利用する場合は頭金を準備するのが一般的ですが、頭金を用意できず借入金額が購入価格の全額となるフルローン契約を締結する人もいます。

他にも不動産会社に支払う仲介手数料や引っ越し費用、手続きにかかる経費や保証料などもローンで補うオーバーローン契約を締結する人も。オーバーローンでは、担保として抵当権を設定する不動産の資産価値以上に借入金額になることから「違法行為なのでは？」と疑問を抱く人もいると思います。オーバーローンは違法なのか、オーバーローンに含められる費用について詳しく説明していきます。

オーバーローンは違法ではない

物件価格を超えて融資を受けることは、違法には当たりません。オーバーローンを活用することで投資用不動産の取得費用だけでなく各種諸費用も融資で補えるため、初期費用を用意できないという人でも不動産投資を始めることが可能です。

ただし、少しでも多くのお金を借り入れたいからといって、費用を水増しして多くのお金を借り入れる行為は違法です。契約違反を理由に、ローン残高の一括返済（完済）を求められる、悪質なケースでは損害賠償請求される可能性があるので絶対にしてはいけません。

オーバーローンに含められる費用

不動産投資にかかる費用は原則ローンで補えます。例えば、火災保険料や損害保険料、物件の所有権の移転登記にかかる登記費用（登録免許税）や司法書士に支払う報酬、不動産業者に支払う仲介手数料、売買契約書に貼付して納める印紙税（印紙代）などです。

他にも、ローン会社に支払う保証料や修繕積立金・管理費（マンションの場合）、不動産管理業者に支払う管理委託費、修繕費なども含まれます。ただし、賃貸経営に関係のない費用は補えません。例えば、余った融資金を不動産投資に関係のない私用車のガソリン代、私用の家具や車などの購入費用に使用することはできません。不正利用が発覚した場合は契約解除、一括返済を求められるおそれがあるので注意してください。

オーバーローンの問題点

オーバーローンを利用できた場合、自己資金がなくても不動産投資を開始できる、自己資金がある人も余裕資金を手元に残せるというメリットがあります。しかし、オーバーローンが度々問題視されるケースも多いため、以下のような問題点を把握しておくことが大切です。

それぞれの問題点を詳しく解説していきます。

不動産会社の書類偽装で成立したオーバーローンは違法

不動産投資をサポートする不動産会社が金融機関に提出する書類を偽装したケースです。不動産の価格を上乗せした、年収や家賃収入を多く設定（利回りを高く設定）したなどです。金融機関の融資審査は、提出された資料に基づいて審査を進めるため、審査時点で偽装を見抜くのは容易ではありません。

偽装（偽造）・不正融資が発覚した場合は、不動産会社が単独で書類偽装を行っていた場合でも、契約解除や一括返済、損害賠償に問われるおそれがあるという点に注意が必要です。

金利が高く設定されるケースが多い

オーバーローンは金融機関にとってリスクが高い融資です。その理由は、融資金額が大きく、返済不能に陥るリスクが高いためです。そのため、そのようなリスクの高い融資には、一般的に金利を高く設定することによって保険をかけます。

金利が高く設定されるということは、月々の返済額が多くなる、最終的な返済額も大きくなります。少しの空室でキャッシュフローが大幅に悪化する可能性があるということを理解しておきましょう。

元本の回収に時間がかかる

オーバーローンは借入額が大きく、金利が高いため、返済額の多くが利息分に充当されます。そのため、支払額を占める利息の割合が高くなり、元本がなかなか減りません。

資金繰りが厳しくなったことを理由に賃貸物件を売却して一括返済を試みようとしても、残債がなかなか減っておらず、売却代金だけでは残債を補えないおそれも。自己資金で残債をカバーする、残債の分割返済を続けなくてはならないなど、融資を受けてから後悔するケースが多いことを覚えておきましょう。

不動産投資でローンを利用する際の注意点

不動産投資でローンを利用すること自体が間違いというわけではありません。ローンを正しく利用しながら不動産投資に臨むには、事前に以下の注意点を押さえておくことが大切です。

それぞれの注意点を詳しく紹介していきます。

投資用不動産に住宅ローンは利用できない

不動産投資ローンよりも住宅ローンのほうが金利設定・返済期間ともに条件が良いケースが多いですが、住宅ローンは契約者の住居を対象とした融資のため、投資用不動産には利用できません。「当初居住用として住宅ローンを利用して購入し、後で投資用に転用すれば問題ない」と考えている人も多いと思います。

しかし、居住用の不動産を投資用に転用する際は、原則不動産投資ローンに借り換えが必要です。金融機関に黙ったまま貸し出すと、一括返済や損害賠償請求に発展する可能性もあるので要注意です。

金利タイプの選択は慎重に行う

不動産投資ローンの金利は主に固定金利と変動金利の2種類です。固定金利と変動金利を比較すると、変動金利のほうが貸し出し当初の金利は低めなので、返済負担を軽減できます。しかし、変動金利は金利上昇に転じた場合、返済負担が増加するリスクを伴うことを忘れてはなりません。

特にオーバーローンの場合は借入額が大きいので金利変動の影響を大きく受けます。返済額を安定させたい場合は固定金利をおすすめします。ただし、金利上昇が起こらなかった場合には変動金利よりも返済額が大きくなる点は注意が必要です。

空室リスクを加味して融資額を設定する

不動産投資では常に安定した入居率を維持できるとは限りません。空室が生じた場合、返済原資となる家賃収入が減少します。空室が多少生じても返済が遅延しないような計画を立てておくことが重要です。

例えば、頭金の割合を増やして融資額を少なく抑えるなどです。毎月の返済額を減らすことができれば、万が一の事態が生じても、余裕を持って対応できるでしょう。

融資額は最小限に留めたほうが良い

不動産投資は、ローンを利用して開始できる点が魅力ですが、物件価格の同額まで借りるフルローンや諸費用も借りるオーバーローンで契約するのはおすすめしません。その理由は、融資額が高額になることによって、返済計画に支障が生じやすくなるためです。経営リスクを抑えながら継続的・安定的な家賃収入を得るためにも、頭金を準備してから不動産投資を開始しましょう。

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