【節税】固定資産税はどうやって計算する？利用できる軽減措置とおさえるべきポイント３点

賃貸アパートや賃貸マンション、賃貸一戸建てなどを実際に購入して運用する実物不動産投資の場合、不動産の所有者になるので固定資産税や都市計画税などの税金を納めなくてはなりません。自身の住居が賃貸物件または社宅という人の場合、固定資産税や都市計画税などを納めたことがなく、支払い方法や納付方法が分からないという人も多いのではないでしょうか？

この記事では、固定資産税とは何なのか、納付時期や支払い方法、計算方法や軽減措置などについて解説します。固定資産税について詳しく知りたい方の参考になれば幸いです。
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固定資産税とは

固定資産税という言葉を聞いたことがあるものの、実際に支払ったことがないのでよく分からないという人も多いと思います。その理由は、すべての人に固定資産税の支払いを課しているわけではないためです。固定資産税を負担するのは不動産の所有者だけなので、親の所有する家に居住している、賃貸物件や社宅に暮らしている人は固定資産税を納める必要がありません。

賃貸物件を取得して運用する実物不動産投資のケースでは、オーナーが不動産の所有者となるため、毎年固定資産税を納める必要があります。そのため、不動産投資を始めるにあたり初めて固定資産税について知ったという人もいると思われるので、固定資産税の概要についてまずは詳しく説明していきます。

固定資産税の概要

固定資産税とは、毎年1月1日時点において、固定資産課税台帳に登録されている不動産に対して課税される税金です。土地や家屋などの固定資産の所有者が対象となります。その年の4月～6月に、各市区町村（自治体）から固定資産税評価額（固定資産評価額）に基づき算出した納税金額が記載された納付書（納税通知書）が送付されます。

固定資産税の納付時期と支払い方法

固定資産税の納付期限は6月、9月、12月、2月の年4回（分納）が一般的です。

各市区町村（自治体）により納付期限が異なっていることもあるため、納付書に記載されている期限を確認しておくことをおすすめします。一括払いも可能ですが、まとめて納税しても割引が適用されることはありません。「納付期限を忘れるので一括のほうが良い」という人を除いて、分割のままで問題ありません。

納付方法は口座振替、コンビニ払い、クレジットカード払いなど複数用意されています。クレジットカード払いを選べば支払額に応じてポイントが貯まる（還元される）のでおすすめです。しかし、すべての自治体がクレジットカード払いに対応しているわけではありません。利用できる自治体が限られているので注意しましょう。

固定資産税の計算方法

実物不動産投資の場合、固定資産税が経費としてかかってくるため、家賃収入の一部を固定資産税の支払いのための資金として確保しておく必要があります。固定資産税の費用負担（負担水準）がいくらくらいなのか分からなければ、十分な資金を確保できず、不足分を自己資金で補わなくてはならないので注意が必要です。

固定資産税の税額計算は以下の計算式が原則です。

しかし、実際の固定資産税の税額は土地と建物で計算方法が多少異なるため、各不動産の計算例を把握しておくことが大切です。土地と建物の固定資産税の計算方法について詳しく解説していきます。

土地の固定資産税の計算方法

土地の評価額を計算する際は「土地の面積×路線価」という計算式を使用します。路線価とは、土地が面している路線の1平方メートル（平米）あたりの価値です。国税庁のHPの路線価図で確認できます。

国税庁HP 路線価図・評価倍率表

建物の固定資産税の計算方法

家屋の評価額を計算する際は「評点1点あたりの価額×床面積×単位面積あたりの再建築費評点×経年減点補正率」という計算式を使用します。

土地とは違い、家屋は償却資産で経年劣化によって資産価値が下落するため、家屋の価値だけでなく設備や経過年数など（負担調整）を考慮する必要があります。評価額の算出は容易ではないので、購入価額の70%を概算の評価額とすることも多いです。

固定資産税の軽減措置

実物不動産投資を始めた場合、不動産管理会社に支払う管理委託費や不動産仲介会社に支払う仲介手数料などの支出が発生します。

管理委託費は家賃収入の〇%といった契約が採用されるのが一般的で、入居状況に応じて支払いが変動します。また、仲介手数料は満室で経営できていれば負担が生じません。

一方、固定資産税や都市計画税は入居状況に関係なく、収益物件を所有している間は必ず負担が生じるという点に注意してください。固定資産税は不動産投資を行う際の大きな支出の1つなので、少しでも負担を抑える方法がないのか、節税対策について知りたいと考えている人も多いと思います。

固定資産税の軽減措置として、以下の2つが挙げられます。

それぞれの軽減措置を詳しく紹介していきます。

住宅用地の特例

住宅用地の特例とは、土地を住宅用地として使用する場合に受けられる特例です。しかし、土地の要件によって適用される控除が異なるため、以下の要件と適用される控除について正確に把握しておくことが大切です。

では、300平米のような土地の場合、すべてが一般住宅用地として扱われるのでしょうか？300平米の土地の場合、200平米は小規模住宅用地、100平米は一般住宅用地として扱われます。

また、本人の居住を目的としていない投資用不動産にも適用できることも覚えておきましょう。

新築住宅に係る税額の減額措置

新築住宅の場合は、固定資産税の減額措置を利用できる可能性があります。新築住宅に係る税額の減額措置の適用条件は以下の通りです。

上記に該当する場合、建物の固定資産税額が2分の1になります。新築住宅に係る税額の減額措置が適用される期間は、通常3年間、マンションは5年間です。

しかし、認定長期優良住宅や3階以上の耐火・準耐火建築物に該当する場合はさらに延長されるので覚えておきましょう。

実物不動産投資では固定資産税の負担が必須

不動産投資を証券化したREITといった不動産投資方法を選択した場合は、実際に不動産投資家が実物不動産を所有するわけではないので固定資産税を支払うことはありません。

また、不動産投資を小口化したクラウドファンディングの場合は、不動産の所有者が複数人となるため、通常の不動産投資よりも固定資産税の負担を軽減できます。しかし、実物不動産投資を選択した場合には、固定資産税の負担が必須です。

また、エリアによっては都市計画税の負担も加わります。固定資産税と都市計画税は、家賃収入の有無に関係なく、不動産を所有しているだけで課されるので支払いが滞ることがないように手元に資金を常に確保しておきましょう。

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