不動産投資におけるリート（J-REIT）とは？低リスクで少額から始められる不動産投資術について解説｜不動産投資セミナーナビ

資産運用を検討している人の中には、収益不動産を取得して運用することにより賃料収入が手に入る不動産投資に興味を持っている人も多いと思います。

不動産投資の中には、現物不動産への直接投資だけでなく不動産投資に関連する投資証券（投資商品）に投資する方法もあるため、選び方が分からず悩んでいる人も多いのではないでしょうか？この記事では、投資商品の1つであるリートとは何なのか、メリット・デメリットについて解説します。
※本記事には「PR」が含まれます。

リート（REIT）とは

不動産投資は現物不動産に直接投資するという方法以外にも、不動産投資に関連する金融商品や投資商品に投資するという方法を選択することも可能です。

しかし、不動産投資に関連する金融商品や投資商品と一口に言っても、どのような仕組みなのか、実物（現物）不動産投資との違いが何なのかよく分からないという人も多いと思います。不動産投資に関連する投資商品の1つであるリートの仕組み、実物（現物）不動産投資との違いを詳しく説明していきます。

リート（REIT）の仕組み

リートとは、不動産投資法人（ファンド）が投資家から集めた資金で不動産を購入して運用・売却する仕組みです。また、日本国内の法律に則ったリートをJリートと呼びます。

各投資家は、出資割合に応じて賃料収入や更新料、礼金などの運用益、売却益（譲渡益）といった利益の還元（配当金・分配金）を受けられます。リートの投資対象はオフィスビル、マンション、ホテル、商業施設、倉庫などさまざまです。

どのような物件を組み合わせるかにより特化型・複合型・総合型の大きく3つに分かれます。取引方法は証券会社で証券口座を開設し、個別銘柄を購入するのが一般的です。東証REIT指数が対象の証券取引所に上場されていて株式投資のように売買するETF、J-REITを組み入れた投資信託など多種多様です。

実物（現物）不動産投資との違い

REITと実物（現物）不動産投資の違いを比較すると以下の通りです。

REITは資金が少額、運用・管理はすべてプロが行う、小口化・市場で活発に取引が行われているので流動性・換金性が高いです。実物（現物）不動産投資は、多額の資金が必要、経営判断は自分自身で行う、金額が大きいので流動性・換金性が低いです。不動産を投資対象とする点は同じですが、全く異なるものなので、両者の違いをよく理解してから運用を開始しましょう。

リート（REIT）のメリット

リートに興味を持っているものの、どのようなメリットとデメリットがあるのかがよく分からないという人も多いと思います。実際に運用を開始してから後悔しても手遅れなので、運用に失敗しないためにも事前にリートのメリットとデメリットをよく把握してから運用を開始することが重要です。リートのメリットとして、以下の4つが挙げられます。

それぞれのメリットについて詳しく紹介していきます。

少額から不動産投資を始められる

実物不動産投資は物件価格が高く、自己資金だけでは購入資金が不足するため、不動産投資ローン（アパートローン）を利用します。

しかし、ローンは必ず利用できるというわけではなく、審査に落ちた場合には不動産投資を始められません。リートであれば数万～数十万円程度の少額資金で不動産投資を始められます。投資を開始する際のハードルの低さがリートの魅力と言えるでしょう。

ランニングコストを抑えられる

実物不動産投資は、固定資産税や都市計画税、修繕費、水道光熱費、法人化すると法人税といった多くのコストがかかります。リートは、取引する際に生じる手数料のみです。支出が増えて収益性が悪化することに不安を感じずに済む点がメリットです。

専門家が管理・運用してくれる

実物不動産投資も管理・運用は外部に委託できるが、最終決断は自分が下さなくてはなりません。リートだと、投資判断も含めてすべて専門家が行ってくれます。運用初心者も安心して始められるため、不動産投資初心者にはリートがおすすめです。

リスクを分散できる

実物不動産投資では、複数の賃貸物件を運用することは困難です。1つの賃貸物件のみの運用では、空室リスクや自然災害リスクなどを分散できないため、リスクが高くなる点に注意が必要です。リートでは、複数の不動産を運用しており分散投資によるリスク軽減が期待できます。リスクを抑えながら少額から不動産投資を始めたい人には、リートが向いていると言えるでしょう。

リート（REIT）のデメリット

リートのデメリットとして、以下の2つが挙げられます。

それぞれのデメリットを詳しく解説していきます。

投資法人が破産するリスクを伴う

リートは運営元の不動産投資法人が倒産したり、上場廃止になったりするリスクがあります。もし投資法人の倒産・上場廃止があれば、投資したリートの価格は大幅に下落するかもしれません。

上場廃止基準に該当する可能性がある場合、監理銘柄に指定されて審査・確認が行われます。その後、上場廃止が決定すると1ヵ月間整理銘柄に指定され、上場廃止となります。

監理銘柄や整理銘柄に指定されても売買は可能ですが、実際は価格が大きく下落し、売買が困難となる恐れがあります。リートの個別銘柄に投資する場合は、定期的に投資法人の運営状況や投資対象資産をチェックする必要があるでしょう。

J-REIT初の破綻｜ニューシティ・レジデンス投資法人の破綻について解説

自然災害の影響を受けるリスクがある

災害の多い日本では、地震や台風、水害といった自然災害によって建物に甚大な被害が出れば、リートの収益にも大きな影響を与えます。

災害保険によって一定の補償を受けられますが、被害の規模や状況によっては、しばらくのあいだ賃貸収入を得ることができず、分配金の減額につながる恐れがあります。

もともと災害の多い国であることから、投資銘柄の選定の際は物件の地域の分散化など、災害リスクについても考慮する必要があるでしょう。

金融機関の融資を受けられない

不動産投資の中でも、現物不動産への投資は、金融機関の融資を利用してレバレッジ（てこの原理）を効かせられることが大きな魅力です。自己資金を上回る資金をもって運用できること、つまり、小資本で効率的に資産を増やすことができます。

しかし、リートへ投資する際に金融機関の融資を利用することはできません。全額自己資金で賄う必要があるので、資金が少ないうちは大きく資産を増やすことは難しいでしょう。一方で、融資を利用すると借入返済リスクも高まります。初心者にとっては、低リスクで少額から不動産投資ができる良い仕組みともいえます。

少額から不動産投資を始めたい人には不動産クラウドファンディングがおすすめ

リートのメリット・デメリットをお伝えしてきましたが、少額からの不動産投資であれば、「不動産投資クラウドファンディング」という選択肢があります。

不動産投資クラウドファンディングとは、不動産投資事業者が、インターネット等を通じて不特定多数の個人投資家から資金を集め、その資金をもとに不動産投資を行い、得られた収益を個人投資家に還元する不動産投資サービスです。

不動産投資事業者にもよりますが、ほとんどの事業者では、1万円程度の少額から不動産へ投資ができ、投資金額に応じて定期的に分配金を受け取れます。入居者の入退去の契約や突発的に起こる修繕、家賃の回収などの管理業務はすべて運営会社に任せられるなど、「ほったらかし」という意味でのリートのメリットはほぼ網羅しています。

強いていうなら、運用期間中の中途解約ができないこと（リートは売買の自由度が高い）などがありますが、種類も多く、小資本から低リスクで運用できる「不動産投資クラウドファンディング」はおすすめです。

＼１万円から始められる不動産クラファン／

あわせて読みたい　不動産投資型クラウドファンディングおすすめ６選比較