サブリース契約は解約できる？解約の手順３点と解約後にすべきことを解説します｜不動産投資セミナーナビ

サブリース契約とは、アパートやマンションなどの賃貸物件をサブリース会社が一括で借り上げて転貸する契約内容です。家賃保証が付帯するサブリース契約の場合は、空室でも家賃収入が得られるため、賃貸経営のリスクを軽減できるというメリットがあります。

しかし、家賃保証が受けられない免責期間が設けられている、賃料設定の見直しがあるなどのデメリットも伴い、トラブルに発展するケースも多いので解約を検討している人も多いのではないでしょうか？

この記事では、サブリース契約の解約手順、解約した後にすべきことなどを解説します。
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サブリース契約は簡単に解約できない

サブリース契約では、業者（不動産会社、賃貸管理会社など）が一括で物件を借り上げて賃借人に転貸します。入退去に伴う契約締結（更新も含む）や原状回復などは業者が行ってくれるため、賃貸管理の手間を省けるだけでなく、家賃保証付きの場合は収益を安定させられるというメリットがオーナー側にあります。

しかし、免責期間や定期的な家賃設定の見直しなどの業者側に有利な部分も多く、それが理由となって問題に発展し、業者間とトラブルに発展することも珍しくありません。トラブルが発生した場合には、速やかに契約を解除したいと考えている人も多いかもしれませんが、以下の2つの理由から簡単に中途解約できないということを理解しておく必要があります。

それぞれの理由について詳しく説明していきます。

解約には正当事由が必要

オーナーとサブリース会社の間には借地借家法という法律が適用されています。借地借家法では、貸主よりも借主の借りる権利が重視されています。そのため、貸主から契約の解除を申し出る場合は正当事由が必要です。正当事由として認められる可能性があるのは、以下のようなケースです。

上記のような事情があっても、必ず解約が認められるとは限らない点に注意が必要です。

違約金を請求されるケースが多い

サブリース契約の契約書には解約条項が設けられているのが一般的です。解約条項に違約金が設定されている場合は、解約時に違約金を支払わなくてはなりません。違約金の金額の相場は家賃の数カ月分に設定されていることが多いです。

家賃の半年分といったように違約金が高額に設定されているケースもあるので、事前に契約書の内容を確認しておきましょう。

サブリース契約を解約する際の手順

サブリース契約を速やかに解約するには、事前に解約手順を把握しておくことが大切です。サブリース契約解約の手順は以下の3つのステップです。

それぞれのステップについて詳しく解説していきます。

①契約書の内容を確認する

まずはサブリース契約の契約書に記載されている解約条項を確認します。確認する際は、以下の2つの項目は特に要注意です。

解約予告期限とは、業者に解除通知をしてから何カ月後に契約が解除されるかという期限です。予告期限が長い場合は解除までの時間が長いため、少しでも早く解除通知をすることをおすすめします。

また、短い場合は解除後の管理の委託先を速やかに探す必要があるという注意点が挙げられます。違約金が高額な場合、違約金を用意できなければ解約できません。速やかに解約するためにも、事前に上記2つの項目を確認しておきましょう。

②サブリース会社に解約を通知する

契約書の内容の確認後、サブリース会社に解約通知を行います。解約通知書には所定のフォーマットはありませんが、以下のような項目を盛り込んでおく必要があります。

必要な項目を盛り込んだ解約通知書を内容証明郵便などで送付すれば解約通知が完了します。

③解約拒否の場合は立ち退き交渉を進める

解約通知書を送付しサブリース会社の同意を得ることができた場合はそのまま契約解除に移行しますが、サブリース会社に拒否された場合は立ち退き交渉による契約解除に移行することになります。交渉がうまくいかない場合は訴訟によって契約解除を目指すことになり専門的な知識が求められるので、法の専門家である弁護士等に相談するのが望ましいでしょう。

サブリース契約を解約した後にすべきこと

サブリース契約を無事に解約できたからといって終わりではなく、以下の3つを行わなくてはなりません。

それぞれのすべきことを詳しく紹介していきます。

建物の管理状況を確認する

サブリース会社が適切な管理を実行していたとは限らないのでまずは現状を確認します。例えば、破損している設備を修繕・交換する、清掃が行き届いていない場合は特別清掃やクリーニングを行うなどです。入居中の室内は基本的に手を付けませんが、原状回復工事もしっかり行っていない可能性もあるため、管理会社が変わることを報告するとともに不具合がないかアンケート調査を実施すると良いでしょう。

管理の方法を検討する

解約によってそれまでいた管理者が不在となるため、不動産管理会社と管理委託契約を締結しなくてはなりません。不動産管理会社によって管理内容・管理委託費が異なるため、複数社をよく比較することが重要です。オーナーが自分自身で収益物件の管理する場合は不要ですが、手間と時間がかかることを認識しておく必要があります。

入居者と賃貸借契約を結び直す

サブリース契約の解約後は入居者とオーナーで賃貸借契約を再締結しなくてはなりません。その理由は、サブリース契約ではサブリース会社と入居者が賃貸借契約を締結しているためです。サブリース会社が空室を埋めるために、入居審査を怠っていた可能性もあるため、入居者の属性、連帯保証人、家賃滞納の有無などもしっかり確認しておきましょう。

正しい知識を身に付けることが重要

不動産賃貸経営では、経営に必要なほとんどの管理を外部に委託できるため、不動産投資初心者でも気軽に始めやすいというメリットがあります。しかし、正しい知識を身に付けておかないと、後で大きなトラブルに巻き込まれるおそれがあるので注意が必要です。

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