建ぺい率オーバー物件とは？既存不適格物件と違反建築物の違いについて解説｜不動産投資セミナーナビ

アパート投資やマンション投資、一戸建て投資などの不動産投資に興味がある人の中には、建ぺい率がオーバーした物件が売り出されており、通常の物件と何が異なるのか気になっている人も多いと思います。

建ぺい率オーバー物件は建築基準法といった各種法令や条例に従っていないことになり、後でトラブルに発展する可能性が高いので注意してください。この記事では、既存不適格物件と違反建築物の違い、建ぺい率オーバー物件のデメリット、売却方法を解説します。
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既存不適格物件と違反建築物の違い

建ぺい率オーバーとは、建築基準法といった各種法令や条例に定められている敷地面積に占める建物の割合（建築面積、1階部分の面積）を超過していることです。一方、容積率は敷地面積に占める建物全体の延べ床面積の割合なので、違いをハッキリ理解しておく必要があります。

建ぺい率オーバー物件は各種法令や条例に違反する物件なので、何らかのペナルティが課されそうですが、必ずしもペナルティが課されるとは限りません。

その理由は、建ぺい率オーバーがどのタイミングで生じたのかによって、既存不適格建築物として扱われる、違反建築物（違法建築物）として扱われるかが異なるためです。既存不適格物件と違反建築物の違いを詳しく説明していきます。

既存不適格物件とは

既存不適格物件とは、建築当初は適法状態でも法改正により基準に適合しなくなった物件です。建築基準法といった各種法令や条例は、時代の変化に適合させる必要があることから、適宜法改正が行われます。

法改正によって建ぺい率や容積率の制限が緩和された場合には問題ありませんが、用途地域の変更や都市計画事業による収用などで制限（規制）が厳しくなった場合には上限をオーバーしてしまいます。

既存不適格物件はあくまでも現行法に適合していないだけで、建築当初は適法だった建築物であるため、使用を続けることは可能です。行政側からの指導も特にありませんが、再築時に現行法に適合させなくてはならないことが注意点として挙げられます。

違反建築物とは

違反建築物とは、各種法令や条例に反している建築物です。建築当初から制限をオーバーして建てられた、増築・改築（増改築）により違反状態になった建物です。違反建築物は法改正とは関係ない悪質な違反なので、そのまま使用を継続した場合は、行政指導を受ける可能性があります。

各種法令や条例がきちんと整備されていなかった時代は、違反建築物が建築されることもありましたが、昨今は業者が申請して役所による建築確認、完了検査などを受けているため、ほとんど見られません。そのため、建ぺい率オーバー物件のほとんどは既存不適格物件が占めているといえるでしょう。

建ぺい率オーバー物件のリスク

建ぺい率オーバー物件の賃貸物件に投資するリスクとして、以下の3つが挙げられます。

それぞれのデメリットについて詳しく解説していきます。

行政指導を受ける可能性がある

違反建築物の場合は行政指導を受ける可能性があります。行政指導では、条件を満たすための改築、建物の解体が求められます。適法状態にするための工事費用が発生するので、いくら安価で物件を手に入れることができたとしても、行政指導を受ければ結局は高い買い物になるので注意が必要です。一方、既存不適格物件には行政指導がありません。

再建築や増改築時には現行ルールに従わなくてはならない

行政指導を受ける可能性がないのであれば既存不適格の賃貸物件を購入しても問題ないと思った人も多いかもしれませんが、再建築や増改築時には現行ルールに従う必要があります。

既存不適格物件の場合、簡単なリフォームは行うことは可能ですが、現行ルールの範囲内での再建築は建物の規模が小さくなるのが一般的です。現行法を確認しておかなければ、再建築の際に建てられる建物が大幅に縮小される可能性もあるので注意しましょう。

売却時に買い手が見つかりにくい

既存不適格物件、違反建築物は不動産売却時に購入希望者が見つかりにくいです。その理由は、購入しても行政指導を受ける可能性がある、現行法に適合させる際に損をする可能性が高いためです。

また、再建築不可物件や違反建築物は、資産価値が低いと判断されることから、金融機関の提供する不動産投資ローンの融資審査で不利になります。売りにくさは出口戦略に大きく影響します。売却代金を元手に買い替える、投資を拡大させようとしても、速やかに進まない可能性が高いということを覚えておきましょう。

建ぺい率オーバー物件の売却方法

建ぺい率オーバー物件は売却時に買い手が見つかりにくいというデメリットが挙げられましたが、スムーズに売却する方法はないのでしょうか？建ぺい率オーバー物件の売却方法として、以下の3つが挙げられます。

それぞれの売却方法を詳しく紹介していきます。

リフォーム・リノベーションで条件を満たしてから売却

リフォームやリノベーションなどの改築によって適法状態にすれば需要が増えます。違反建築物、再建築不可物件ではなくなるため、好条件での売却が期待できます。

ただし、改築にかかった費用を回収できるほど高く売れることが保証されているわけではありません。改築に費用をかけた分、不動産売却に有利になるというものではないので、不動産会社に相談しながら決めましょう。

隣地を買い取ってから売却

隣地を買い取れば建ぺい率オーバーを解消できる可能性があります。隣地を買い取った場合は、隣地の土地面積を建ぺい率の計算に算入できるため、建ぺい率の範囲内に建物面積が収めることができます。

しかし、改築のケースと同様、隣地の買い取りにかかった費用を回収できるほど高く売れるとは限りません。また、都合よく隣地を売ってくれるとは限らないということを理解しておきましょう。

古民家付土地として売却

古民家付土地として土地の値段だけで売却するのも選択肢の1つです。一般的な相場と比べて売出価格が安くなるため、需要が期待できます。

また、建物を解体し更地として売却する場合の解体費用は売主負担ですが、この方法では買主負担となるので支出を省けます。売主は費用負担を軽減できるものの、売却代金が相場と比べて安くなるということを十分に理解した上で選択しましょう。

リスクをよく考えてから運用を開始することが重要

不動産投資は多くの初期費用を必要とします。金融機関の不動産投資ローンを利用できるといっても、頭金が必要、返済負担を抑えるには自己資金を確保する必要があります。

築古物件や既存不適格物件は、初期費用を抑えられるので自己資金が少ない人でも不動産投資を始めやすいですが、リスクが高いのでリスクヘッジが必要不可欠です。本を読んで勉強する、不動産投資の専門家が開催しているセミナーに参加するなどのようにリスク管理を徹底しながら不動産投資を始めましょう。

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