アパート経営は必ずしも成功するわけではありません。
失敗するわけには空き巣の増加や家賃滞納、また家賃設定の引き下げなどさまざまな原因が考えられます。
これら失敗する原因は前もって対策をとることで、リスクを下げることができます。
この記事ではアパート経営において失敗しないように、その原因と対策を詳しく説明していきます。
これからアパート経営をお考えの方はぜひ参考にしてください。
目次
アパート経営がうまくいかなくなる原因
アパート経営が地獄化する原因には、収入が減少するもしくは支出が増加することが挙げられます。それぞれの原因に関して詳しく説明していきます。
アパート経営が地獄化するということは、家賃収入が減少するということです。
家賃収入が減少する理由として、空室が増加する、家賃設定が引き下げられる、家賃滞納者が発生するなどさまざまな原因があげられます。
空室が増加する
賃貸物件において定期的な入居者の入れ替わりが生じます。
退去者が出ても速やかに次の入居者が見つかれば問題ないのですが、もし速やかに見つからなければ想定通りの家賃収入が得られなくなることがあります。
家賃設定が引き下げられる
当初設定の家賃がいつまでも続くわけではありません。
一般的に築年数の経過とともに家賃設定を引き下げることになります。
支出は築年数の経過とともに増える一方なので、家賃設定が下がれば下がるほどキャッシュフローが悪化することになります。
家賃滞納者が発生する
たとえ満室状態であっても家賃滞納者がいると家賃収入が得られません。
賃貸借契約では借主の借りる権利が重視されており、多少の滞納では借主を追い出すことができません。
想定通りの家賃収入が得られなくなると、アパート購入時に立てた返済計画に支障が生じる可能性があります。
支出が増加する
一般的に建物は築年数の経過とともに支出が増えます。
これは整備の耐用年数に応じた適切な修繕を実施する必要があり、もし修繕を怠っていると建物の状況が悪化する可能性があります。
耐用年数の経過後は減価償却費を経費に計上できなくなり、経費現象によって不動産所得が増えることにより所得税が多く徴収される可能性が出てきます。
アパート経営の地獄化を回避する方法
アパート経営の地獄化になる原因を説明してきましたが、これらを回避する方法があります。
前もってしっかりと対応することによりアパート経営の地獄化のリスクは減らすことができるのです。
需要の高い賃貸物件を運用する
まず大切なのは需要の高い賃貸物件を運用することです。
空室にならないようなまた家賃設定を下げずにすむ物件を探すことが求められます。
例えば駅から徒歩圏内、ドラッグストアやコンビニスーパーなどが近い、さらに築年数が浅い、設備が充実しているなど条件が揃っていれば人気が高くなり空室になることも、家賃設定を引き下げる必要もほとんどないでしょう。
この他にもバスとトイレが別々になっている、ブロードバンドの常時接続、ウォシュレット付きなど入居時に需要の高い賃貸物件にはさまざまな条件があげられます。
しかし投資コストの方が高くなる場合もあるので最終的に利回りとのバランスを考慮することが大切です。
サブリース契約・家賃保証会社の利用を検討する
次にサブリース契約や家賃保証会社を利用する方法があります。
サブリースとは賃貸物件を不動産管理会社に一括管理してもらうことにより、毎月定額の家賃保証を受けられるサービスのことをいいます。
また家賃保証会社とは入居者に事情があり家賃が払えなくなった場合、入居者に代わって建て替えをしてくれる会社のことをいいます。
サブリースは不動産のオーナーが不動産管理会社と契約をするのに対して、家賃保証は入居者向けにある家賃の滞納保証のことをいいます。
サブリース会社または家賃保証会社を利用することにより、家賃滞納があったとしても家賃収入が確実に手に入ります。
さらに家賃保証付きのサブリース契約を利用していれば、空室であっても家賃収入を得ることができます。
しかしこれらのサブリース契約を利用する場合は高い手数料を支払うのが一般的であり、サブリース会社が破綻すれば保証を受けることができなくなります。
サブリース会社によっては定期的に家賃設定の見直しがあるなどデメリットが伴います。
収支計画にしっかり支出を反映させる
家賃収入の減額や支出の動向を収支計画に反映させることが大切です。
収支計画の想定が甘いほどアパート経営で地獄化するリスクは高まりますので、厳しめの収支計画、また余裕を持った返済計画を立てることが大切です。
アパート経営を成功に導くコツ
アパート経営を成功させるためには、必要な知識をしっかり身につける他、専門家にサポートを依頼する方法があります。
アパート経営に必要な知識をしっかり身に付ける
アパート経営を成功させるためには、本を読む、インターネットで調べる、セミナーに参加するなど必要な知識をしっかりと身につける必要があります。
リアルタイムの情報を入手したいならセミナーの参加がおすすめです。
様々な企業がアパート経営に関してセミナーを開催しているので、楽待や健美家といったサイトでセミナーを探してみましょう。
専門家にサポートを依頼する
アパート経営は自主管理を選択すれば管理委託費や仲介手数料を省くことができます。
しかし手数料や負担を考えると、専門家のサポートを受ける運営の方が大きいといえます。
管理会社を決める時は実績や管理手数料の設定、業務内容などを総合的に判断することが大切です。
専門家にサポートしてもらうメリット
アパート経営をしていくうえで想定外の収入の減少や支出の増加が考えられます。
自主的に管理すれば、管理委託費や仲介手数料を省くことができるメリットがあります。
しかし全て自分で管理を行うためには知識が必要になり、手間が増えます。
管理委託費や仲介手数料を支払ってでも、専門家にサポートを依頼する方が手間を減らせる、トラブルなどによるリスクを削減できるなどのメリットが大きくなることもあります。
