収益還元法の計算式とは？不動産投資で用いる収益還元法の活用メリット３点｜不動産投資セミナーナビ

賃貸マンションや賃貸アパート、一戸建てといった収益物件を購入して貸し出すことによって家賃収入を得たいと考えている人の中には、売出価格が適正価格なのかわからず悩んでいる人も多いと思います。

対象不動産の適正価格がわからず市場相場と比べて高く購入した場合は、損をするおそれがあるため、正確な不動産価値の評価方法（算定手法）を理解しておくことが大切です。この記事では、不動産価値を算定する考え方の1つである収益還元法の計算方法、他の計算方法、収益還元法を活用するメリットを解説します。
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収益還元法の計算式

収益還元法とは、対象不動産が将来生み出すことが予想される収益を加味しながら収益価格を求める計算手法（計算方式）です。不動産価値の算出方法は複数ありますが、特に収益還元法は賃料収入が得られる賃貸用不動産の不動産価値の算出に向いているのが特徴です。収益還元法は直接還元法とDCF法の2種類あります。両者の違いについて詳しく説明していきます。

直接還元法

直接還元法とは、簡易的に不動産価格を算出する方法です。不動産価格は「1年間の純利益÷還元利回り」という計算式を用いて算出します。1年間の純利益とは、1年間の総収入から委託管理費、固定資産税や都市計画税、修繕費といった経費を引いた金額です。還元利回りとは、投資物件から得た1年間の実質利回り（1年間の純利益÷不動産価格×100）を意味します。

DCF法

DCF法とは、ディスカウントキャッシュフロー法の略称です。不動産を所有している間の純利益と売却時の予想売却価格（予測売却価格）を現在価値に割り引いて価格を算出する方法です。

不動産価格は「年間純利益の現在価値の合計＋予想売却価格の現在価格」で算出します。現在の年間収益ではなく、空室増加や家賃減額などのリスクを反映した割引率を計算に使用するのが特徴です。

空室増加や家賃減額などを反映することで計算結果の精度が高いというメリットがある一方、計算式が複雑なので不動産投資初心者には難しいというデメリットがあります。簡単に不動産価値を求めたい場合には、直接還元法を使用すると良いでしょう。

収益還元法以外の不動産価格の計算方法

不動産価格の計算方法は、収益還元法だけではありません。他にも以下のような計算方法があります。

それぞれの計算方法について詳しく解説していきます。

原価法（積算法）

原価法とは、同条件の物件を再建築する際にかかる費用から不動産価値を算出する方法です。

原価法を用いて算出する積算価格は「土地の現在価格＋建物の現在価格＋修正額」という計算式を使用します。

修正額とは、築年数の経過や立地条件などを加味して不動産価格を修正することです。例えば、築年数がかなり経過している物件では減額、リフォームを実施済の物件では増額します。

また、駅徒歩数分の駅近物件や整形地では増額、旗竿地のような非整形地では減額となります。投資用不動産ではなく居住用不動産向きの計算方法なので、不動産投資では基本的に使用しません。

取引事例比較法

取引事例比較法とは、類似不動産の取引事例を比較しながら不動産価値を算出する方法です。差異が生じにくい区分マンションや土地などの不動産価格を算出する際に使用されます。

一方、条件の変化（個体差）が大きい一戸建て物件や投資用不動産では基本的に用いられません。そのため、購入を検討している投資用不動産の売出価格が適正なのかどうかを判断する方法は、収益還元法に限られているといえるでしょう。

収益還元法を活用するメリット

収益還元法は投資用不動産の不動産価格を算出するのに向いているといいましたが、収益還元法を活用することにどのようなメリットがあるのでしょうか？

収益還元法を活用するメリットとして、以下の3つが挙げられます。

それぞれのメリットを紹介していきます。

投資用不動産の取得価格が適正かどうか判断できる

居住用不動産は、投資用不動産よりも頻繁に売買が行われているため、適正価格を見抜きやすいです。投資用不動産は流動性が低く、土地や建物の価値だけでなく収益性も加味されるため、価値の判断が難しいです。

しかし、収益還元法を使用しておおよその不動産価値を把握しておけば、購入時に物件価格が割安か割高か判断できるようになります。適正価格を見抜くことができれば、高値掴みのリスクを軽減できます。また、収益性の高い物件で不動産投資を開始することで効率良く資産を増やせるため、不動産投資の成功率アップが期待できるでしょう。

不動産を売却する際に適正な売出価格を決めやすくなる

収益還元法を用いて不動産価値を算出することで、売出価格を決める際の基準がわかります。不動産投資では、一度取得した収益物件の出口戦略を立てる必要があります。

出口戦略とは、物件を売却するのか、解体して建て直すのかといった最終的に投資用不動産をどうするのかを決めることです。物件を売却することになった場合、不動産会社に査定を依頼して物件の売却を進めることになりますが、査定結果が正確とは限りません。

もし、不動産会社の査定結果が市場相場と比較して安かった場合には、得られる現金が少なくなるので損をすることになります。不動産の市況を加味しながら収益還元法の計算結果と査定結果を調整して売出価格を決定すれば、損をするリスクを大幅に軽減できます。

ただし、実際の売買では、状況に応じて柔軟に売出価格を変化させることが重要です。売出価格を高く設定して成約すれば大きな利益が期待できる一方、成約までに時間がかかる可能性があります。そのため、現金化を希望しているのであれば収益還元法の価格と比べて低く売出価格を設定することも選択肢の1つといえるでしょう。

銀行融資を受ける際に審査を有利に進めやすくなる

不動産投資では、自己資金だけでは投資用不動産の購入資金が足りないため、金融機関の提供する不動産投資ローンを利用するのが一般的です。しかし、不動産投資ローンを利用できるといっても、必ず審査に通るわけではありません。

不動産投資の成功は、融資審査に通るかどうかにかかっているといえます。物件の売出価格が収益還元法で算出した価格よりも安い場合、投資価値が高い物件と判断できます。金融機関へのアピールポイントとなり融資審査に有利に働く可能性も。そのため、事前に収益還元法で不動産価値を算出しておくことをおすすめします。

基礎知識を身に付けてから取り組むことが重要

不動産投資は不動産会社（不動産投資会社）の物件選びのアドバイス、管理サポートを受けながら取り組めるため、知識や経験が少ない不動産投資初心者でも比較的始めやすいです。

しかし、専門家は不動産投資をサポートしてくれるだけで、最終決断はオーナーが下さなくてはなりません。オーナーが最終決断を誤った、専門家のサポートが適切でなかった場合、不動産投資に失敗して資産を大きく減らす可能性も。リスクを抑えながら不動産投資の成功確率を高めるためにも、基礎知識をしっかり身に付けてから不動産投資に臨みましょう。

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