【節税】建物の減価償却が丸分かり！節税のための基礎と計算する４つの知識

減価償却とは、固定資産の購入費用を使用可能期間にわたって、分割して費用計上する会計処理のことです。

不動産投資においても、物件の減価償却ができるので、結果として節税につながります。そのため「不動産投資においては減価償却が大事」という人もいるのです。

不動産投資でとりわけ重要な建物の減価償却を理解するには、減価償却の計算方法を知ることや、不動産所得の確定申告について勉強する必要があるでしょう。

また不動産投資をする上で少しでもコストを抑えるために建物の減価償却が重要になります。

この記事では減価償却費の計算方法や少しでも多く計上する方法、建物の減価償却の注意点、また確定申告をする上で損をしない注意点などを詳しく説明していきます。

不動産投資をする上でコストを削減するためにも建物の減価償却は重要なポイントになるので、ぜひこの記事を参考にしてください。
※本記事には「PR」が含まれます。

1.建物の減価償却とは

不動産投資をする上で、少しでも費用を抑えるために建物の減価償却は重要です。ここでは減価償却の意味や計算方法、少しでも多く計上する方法を説明していきます。

1-1.減価償却の意味

不動産投資を行うために所有している物件は、事業用の資産として扱われます。

そして、事業用の資産であれば、減価償却を行わないといけません。

減価償却とは、「時間の経過や使用により価値が減少する資産を取得した際に、取得するための支払い額をその耐用年数に応じて費用計上していく会計処理」のことです。

モノは時が経つにつれて劣化していきますが、建物も例外ではありません。新築時には100%の価値を持っていた建物も、使用し築年数が経てば価値が低下していきます。

帳簿上で建物の価値を減少させ、税金や資産価値を正しく評価するために減価償却を行います。なお、土地は時間の経過と共に劣化することがないので、減価償却はおこなえません。

減価償却には定率法と定額法というふたつの方法がありましたが、現在では定額法による原価計算がメインとなっています。 また、法改正によって計算方法が変わり、不動産を取得した時期によって計算方法が異なってくる点も注意が必要です。

平成10年３月31日以前に取得した建物は定額法・定率法のいずれかを選択できましたが、法改正によって平成10年４月１日以後に取得した物件は定額法のみとなりました。

また、平成19年３月31日以前に取得した物件に関する減価償却については呼び名も変わっており、「旧定額法」や「旧定率法」と呼ばれます。平成19年４月１日以後に取得した場合は「定額法」や「定率法」と呼ばれています。 名前だけでなく、減価償却費の計算方法も変わってきますので、注意が必要です。

一方、建物だけでなく、付属設備や構築物についても法改正が行われました。平成28年３月31日以前に取得した建物附属設備や構築物は定額法又は定率法のいずれかを選択できましたが、平成28年４月１日以後に取得した場合は定額法のみとなりました。

つまり、今後取得する建物、建物附属設備、構築物に関しては定額法を使用することになります。

1-2.あくまでも帳簿上の減価

減価償却はあくまでも帳簿上の価格を減少させるだけです。経年劣化による価値の減額はあるものの、実際には減価償却費ほどの減少にはならないことが多いのが現状です。

減価償却を続け、耐用年数を超えたからといって、資産価値が0円になるわけではないことを把握しておく必要があります。

なお、減価償却を計算する際はあくまで事業に使用した月数を元に計算します。

たとえば、毎年10月1日から翌年の9月30日が事業年度だったとしましょう。

このような場合、仮に8月1日に物件を取得・使用開始した場合、事業用として使えるのは2ヶ月です。

そのため、減価償却費を計上する際は、月割り計算をして2ヶ月分の減価償却費を求めることになります。

初年度から1年分の減価償却費を控除できるわけではないので、この点にも注意しましょう。

1-3.減価償却のメリットとは？

不動産投資における、減価償却のメリットの一つは「物件の購入代金を必要経費として計上できること」です。

そもそも、減価償却費とは、固定資産の取得にかかった費用の全額をその年の費用とせず、耐用年数に応じて配分しその期に相当する金額を費用に計上する時に使う勘定科目を指します。

つまり、物件の購入代金を購入した時から毎年少しずつ経費として計上していけるのです。

そして、減価償却は経費として課税所得から差し引けます。

基本的に経費とは「支払ったお金」のうち業務に関連していて、利益を出すためにかかった費用を指す言葉です。

不動産投資はまず物件を購入し、人に貸さないと利益は出ません。

このような点を鑑みると、購入した物件にかかる減価償却費も経費として認められるのが納得がいくはずです。

実際、不動産投資においては減価償却費も経費として算入することが認められているので、建物を取得した翌年からは「使っていないお金」であっても減価償却費を経費として算入できるのです。

そうすると、帳簿上の「儲け」が減るので節税ができ、税引き後のキャッシュフローは増えます。

これが、不動産投資における減価償却の大きなメリットです。

また、減価償却を行うと、実際の建物の減耗具合は別として帳簿上の価値を減少させることができます。

一見すると価値が減少するのでメリットは無いように思えますが、帳簿から資産が減少することで利益を少なく記帳できるので節税効果があるのです。

くわしくは後ほど計算などで解説しますが、中古物件は新築を購入した場合と比較して、償却期間が短くなります。

同じ建物構造、同じ金額で購入した場合、少ない期間で多い金額を減価償却することができます。

つまり毎年の節税効果が高く、新築物件に比べて減価償却のメリットを活かしやすいといえるでしょう。

減価償却は中古物件のうまみの一つと言えます。

2.減価償却費の計算

減価償却費をオーナーが自ら計算することで、より収益計画を立てやすくなります。

実際の帳簿付けは税理士に任せるとしても、減価償却の計算方法を知っていることは不動産投資をおこなう上でとても重要です。

ここでは実際に不動産を評価する際に用いられる定額法での減価償却を紹介します。

減価償却の計算を行うためには、「取得原価」と「耐用年数」という２つのキーワードを知っておく必要があります。

2-1.取得原価とは

取得原価とは、所有している物件の購入時価格のことです。 取得原価を100%として、毎年何%か価値を減少させることで、可視化するかたちで建物の価値を減少させていきます。

なお、取得原価を計算する際は、購入代金に仲介手数料などその物件を取得するためにかかった諸経費を足して計算します。

物件購入時に渡される売買契約書に建物の取得原価が記されている場合は、その金額が取得原価になりますが、中には売買契約書に取得原価が記されていない場合もあります。

その場合は、固定資産税評価額を取得原価として扱うようにしましょう。

固定資産税評価額を取得原価として扱う際に注意したいポイントは、按分の方法です。

土地と建物をセットで購入した場合、建物の取得原価だけを割り出さなくてはなりません。

建物の取得原価を割り出すには、以下の計算式を用います。

2-2.耐用年数とは

耐用年数とは、建物の使用ができる年数のことです。 耐用年数を上回っても実際の建物は健在であることが多いですが、税金を算出するために耐用年数を設けて、帳簿上の物件価値がゼロになるまでの期間を定めています。

建物の構造によって耐用年数は３つに分かれています。

自分が取得している、しようとしている建物の構造も理解しながら、減価償却を学んでいきましょう。

中古物件の耐用年数を算出するには、先ほど紹介した法定耐用年数に次のような計算式を当てはめます。

■中古物件の築年数が法定耐用年数を超えてない場合

■中古物件の築年数が法定耐用年数を超えている場合

取得原価と耐用年数がわかれば、あとは特定の計算式にあてはめることで減価償却が可能となります。

2-3.減価償却費の計算

減価償却費の計算には２つの方法があります。定額法と定率法と呼ばれますが、ここでは定額法の償却方法をご紹介します。

すでに紹介したように、法改正によって「旧定額法」と「定額法」で計算方法が異なることにも注意しましょう。

まずは、旧定額法による減価償却費の計算方法からご紹介します。

ここで償却率について説明します。 償却率とは、耐用年数に応じて設定された減耗度合いのことです。

新築物件の場合は法定耐用年数をそのまま適用しますが、中古物件の場合は2-2で紹介した式から償却年数を求め、国税庁が制定している減価償却資産の償却率表をもとに、建物の償却率を判断します。これを簡便法といいます。

減価償却資産の償却率表

くわしい計算方法は国税庁の定額法と定率法による減価償却のページから参照できますので、参考にしてみてください。

定額法と定率法による減価償却

 簡単な計算例として、鉄筋コンクリートの中古マンションの場合、減価償却費はいくらになるのか考えてみましょう。

築年数は15年とし、建物価格は3000万円だと仮定します。

まずは償却年数を計算します。

鉄筋コンクリートの耐用年数は47年ですが、中古物件ですので以下の計算式を当てはめます。

実際に計算をすると

残りの耐用年数は35年とわかりました。

償却率表を参照すると、耐用年数が35年の鉄筋コンクリート物件の償却率は0.029だとわかります。

取得価格が3000万円ですので、3000万円に償却率0.029をかければ減価償却費が算出できます。

年間の減価償却費は87万円だとわかりました。 月々で考えると72,500円が減価償却費となります。

計算が手間だという人は、計算を自動で行って減価償却費を提示してくれるサイトを利用することができます。

例えば、高精度計算サイトのkeisanなどがあります。

「keisan」で減価償却費を計算

このようなシミュレーションツールはたくさんありますが、 利用するサイトによって条件や計算結果が変わることもあるので注意しましょう。

また、税制は変わることもあり、改正されてすぐはツールが対応できないない可能性もあります。サイトで算出された減価償却費を過信しすぎないように注意し、目安程度にとどめておくと良いでしょう。

2-4.減価償却は条件によって違ってくるのか？

減価償却は物件の条件によって計算方法が異なります。

■新築と中古

新築物件は法定耐用年数が適用されますが、中古物件は法定耐用年数から築年数を引いたぶんが耐用年数となります。

■中古物件の減価償却費の工夫

中古物件の減価償却費はある程度コントロールすることができるので、知識を付けておくと節税効果をさらに高められます。

中古物件を購入した場合は建物の使用可能期間を見積もって耐用年数を導く必要がありますが、決まった計算方法があります。

すでに前のセクションでもお伝えしていますが、以下の計算式を当てはめて耐用年数を計算します。

■中古物件の築年数が法定耐用年数を超えている場合

この計算式を木造の建物に当てはめてみますと、木造の耐用年数は22年なので、

■中古物件の築年数が法定耐用年数を超えてない場合

こちらも木造の建物で当てはめてみますと、耐用年数は22年、経過年数が10年の場合、

また、売買契約書に土地・建物の価格が明記されている場合はそれが建物の価格になりますが、そうでない場合は先ほど紹介したように土地と建物の金額を按分することになります。

この時点で売主と交渉して建物の金額を増やしてもらうことで、物件のオーナーにとっては今後の減価償却費を増やすことができます。

按分の計算によって減価償却費をコントロールすれば、賢く節税できるのです。

5000万円の不動産を例に挙げて見てみましょう。

ひとつは土地が2500万円、建物が2500万円の場合です。

もうひとつは土地が1500万円、建物が3500万円の場合です。

按分割合はあくまでも例ですが、土地は減価償却されないので、同じ5000万円を支払った場合建物の価値を高めるほうが減価償却費を高く設定できます。

減価償却費は経費に算入できるので、なるべく高めに設定したほうが節税効果も高まるのです。

建物の金額内に消費税を加えることにより、減価償却費を増やすこともできます。

今後消費税が増税した場合に建物の価格を高めることができるので、今のうちから先手を打っておきましょう。

■購入時期

建物を購入した時期によっても償却額は変動します。

年度の途中で購入した場合は月割計算して購入年度の減価償却費を算出するので、何月に購入したかによっても金額は変わってきます。

■構造や用途

建物の構造や使用用途によっても耐用年数が変わりますので、減価償却費は変動します。

国税庁が発表している耐用年数（建物・建物附属設備）のページを参考にしてみてください。

耐用年数（建物・建物付付属設備）

これらの条件によって償却費は変わってきますので、取得予定の物件がどの条件に当てはまるのか確認しておきましょう。

2-5.耐用年数を超えた償却どうなるか？

2-4でも解説したように、法定耐用年数を超えた物件についても減価償却を行うことは可能です。

耐用年数を超えた物件については、以下の計算式で償却率を算出します。

築古物件を購入する方は参考にしてみてください。

3.減価償却費を多く計上する方法

先ほども紹介しましたが、減価償却費を少しでも多く計上したほうが経費として計上できる費用が増えますので節税となります。 ここでは減価償却を多く計上する方法をご紹介します。

■物件価格の建物比率を高める

土地と建物をあわせて購入する場合、物件価格のうち建物が占める割合を高めることで減価償却費を高めることができます。
土地は減価償却しないので、なるべく建物の費用を高くすることで減価償却費を多く計上できるのです。

■木造や鉄骨造などの耐用年数の短い物件を運用する

減価償却の対象となる固定資産に対して、耐用年数が法律により設定されてます。

物件の場合は構造によって、決められている耐用年数が異なります。耐用年数の決め方ですが、価値を使い切る年数を設定しています。

耐用年数の短い構造であれば、単年度に計上できる経費を増やすことが可能です。

例えば、新築木造と新築鉄筋コンクリート造では倍以上の差があります。

所得税を抑えたい人は耐用年数の短い構造を選択することをおすすめします。

建物の耐用年数と償却率は以下のように設定されています。

建物の構造		耐用年数	償却率
鉄骨鉄筋コンクリート造又は鉄筋コンクリート造		70年	0.015
れんが造、石造又はブロック造		57年	0.018
金属造	骨格材の肉厚4mm超	51年	0.02
	骨格材の肉厚3mm超4mm以下	40年	0.025
	骨格材の肉厚3mm以下	28年	0.036
木造又は合成樹脂造		33年	0.031
木骨モルタル造		30年	0.034

参照：国税庁（主な非業務用資産の償却率）

■中古賃貸物件を取得する

中古賃貸物件は新築よりも減価償却期間が短くなります。そのため単年度に計上できる経費の額が大きくなります。

所得税を抑えたい人は減価償却期間の短い中古物件を選択することをおすすめします。

中古賃貸物件の計算方法は以下のような式となっています。

つまり築30年の中古マンションを購入した場合は、

また耐用年数をすでに超えている場合は、新築時の耐用年数×0.2で計算することができます。

耐用年数が少なくなった物件は価値が下がり、新築と比べてもはるかに安く購入することができます。

そのため中古物件を購入をしてリフォームをした方が、経理上においてもお得になることがあります。

■建物付属設備と建物の減価償却を分ける

建物の付属設備の耐用年数は以下のように設備によって異なります。

最長でも15年以下と新築時の建物の耐用年数よりも短くなります。そのため建物付属設備と建物の減価償却を別に経費計上すれば単年度の経費を増やすことが可能です。

構造・用途	細目	耐用年数
アーケード・日除け設備	主として金属製のもの	15年
	その他のもの	8年
店舗簡易装備		3年
電気設備（照明設備を含む）	蓄電池電源設備	6年
	その他のもの	15年
給排水・衛生設備・ガス設備		15年

参照：国税庁（耐用年数（建物／建物附属設備））

平成19年の税制改定にて一定の耐用年数のケースは、法定耐用年数経過時点で備忘価額までの償却の保証が必要であることに改定されました。
つまり以下のように一定期間が建った後は、改定償却率を使って償却する必要があります。

定率法の計算式は以下のようになります。

平成24年4月1日以降取得の場合

耐用年数（年）	定率法の償却率	改定償却率	保証率
3年	0.667	1	0.11089
4年	0.5	1	0.12499
5年	0.4	0.5	0.108
6年	0.333	0.334	0.09911
7年	0.286	0.334	0.0868
8年	0.25	0.334	0.07909
9年	0.222	0.25	0.07126
10年	0.2	0.25	0.06552
11年	0.182	0.200	0.005992
12年	0.167	0.200	0.05566
13年	0.154	0.200	0.05180
14年	0.143	0.167	0.04854
15年	0.133	0.143	0.04565
16年	0.125	0.143	0.04294

参照：国税庁（平成19年改定）

4.建物の減価償却の注意点

残存耐用年数が短いと借入条件が不利になる点や、減価償却期間が終了すると経費計上できなくなるなど注意するべき点があります。

建物の減価償却を素人が考えるのは難しく、専門家に相談することをおすすめします。

■残存耐用年数が短いと借入条件が不利になる

金融機関の融資審査の判断材料の1つが残存耐用年数となるため、残存耐用年数が短いと借入条件が不利になります。

仮に残存耐用年数が10年の場合、返済期間は10年以下となります。残存耐用年数が短いと返済期間が短い、金利が高いなど融資条件が悪くなるケースがあります。

しかし残存耐用年数が短くても、立地条件が良いなど入居者が集まりやすい物件の場合は借り入れ条件が不利にならないこともあります。

■減価償却期間の終了後は経費計上できなくなる

減価償却期間が経過した後は減価償却費を経費として計上できなくなるので注意が必要です。支出が減ることによって不動産所得が増え、課税される所得税が多くなる可能性があります。

しかし減価償却の耐用年数が終わった場合でも、経理上で経費計上できなくなるだけで、不動産の価値がなくなるわけではありません。

■不動産会社や税理士などの専門家に相談する

不動産投資で赤字になれば資産を大きく減らすリスクがあるため、所得税の節税目的だけで不動産投資を始めるのは危険です。

不動産投資を成功させつつ節税効果を得るのが理想であり、そのためにも不動産会社や税理士などの専門家のサポートが不可欠です

まず税理士にサポートをしてもらい、節税効果に必要な知識を得る必要があります。

そのうえで不動産投資のプロにサポートをしてもらうことにより、不動産投資の成功をしたうえで節税対策もすることができます。

5.減価償却だけでない、損をしないための確定申告で知っておくべき知識とは

減価償却は確定申告や税金に深く関わっています。 最終的に算出される利益にも直結しているので、不動産投資を始める方や始めている方はぜひ覚えておきましょう。

確定申告や節税に関わる知識は減価償却だけではなく、その他にも数多く存在します。 なかでも重要なポイントを２つご紹介します。

■経費計上

不動産投資で得られる所得は、基本的に不動産所得に分類されます。

事業規模で展開している場合は事業所得に割り振られますが、いずれの場合でも「経費」を利用できるのが特徴です。

不動産投資で生じた支出を経費として計上すると、確定申告時に利益から差し引くことができるので、かかる税金を減少させられるのです。

■節税しすぎない

経費に計上できるといっても、支出に変わりはありません。 支出した分のいくらかが手元に残ると考えれば、無駄な支出を避けることのほうが賢明です。

不動産投資で重要なのはキャッシュフローを大きくし収入を増やすことです。 経費を利用することや節税はその一環としてとどめて、収益を増加させることを意識しましょう。

6.まとめ

１．減価償却は毎年価値を減少させていく決まりのことです。モノの劣化を帳簿上で経費計上することになります。

２．不動産投資では建物やそれに伴う設備を減価償却できます。土地は対象外です。

３．建物の減価償却は「お金を支払っていないのに経費として計上される」ため、税金に大きく影響します。

４．減価償却の計算方法は不動産の入手時期によって異なりますが、基本的には定額法で計算します。建物の構造や用途によって償却率が変わってきます。

５．中古の建物は、建物の償却年数が短く計上されるので減価償却費が高くなります。それに伴い節税効果が高いといううまみがあります。

６．実際に不動産投資を行っていく上では節税を意識しすぎるのではなく、キャッシュフロー増加を意識することが、後々のメリットに繋がっていきます。

この記事で紹介した知識を活かせば、減価償却について理解を深め、必要な計算ができるようになります。

取得する物件からどれだけの利益が見込めるのか計算できるようになり、最終的な利益（キャッシュフロー）をきちんと計算できるなどのメリットが得られます。

建物の減価償却は不動産投資において少しでも費用を抑えるために重要なポイントです。そのため十分な知識が必要になるのですが、自分で全てを勉強するのは難しいでしょう。

そこでセミナーを受講するなど専門家からサポートを受けることをおすすめします。

ここでおすすめしたいのはNSアセットマネジメントです。社員の多くが不動産投資を経験しており、 建物の減価償却に関する知識やノウハウも十分です。他にもセミナーを受講することができ、少額から高い利回りでの運用、売却益を目指せる投資術を学ぶことができます。

不動産は建物の減価償却に限らず十分な知識や経験、さらにノウハウがないと簡単に成功できる世界ではありません。そこで専門家のサポートを受けることをおすすめします。専門家であれば誰でもいいわけではなく、十分な実績やノウハウを持っている人にサポートしてもらうようにしてください。