区分マンション経営の失敗を回避したい！よくある失敗と未然に防ぐポイント4点について解説｜不動産投資セミナーナビ

ワンルームマンション、一棟マンションなどのマンション投資やアパート投資などの不動産投資に興味がある人の中には、賃貸経営に失敗しないか不安を抱いている人も多いと思います。賃貸経営に失敗した場合、大切なお金（資産）を減らすことになるので、対策を練ってから賃貸経営に臨むことが重要です。この記事では、マンション経営失敗の主な理由・原因（失敗事例）、失敗を未然に防ぐポイント、ローン利用のコツなどを解説します。
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マンション経営失敗の主な理由や原因って？

土地活用、相続税の節税対策、老後の生活費の確保などさまざまな目的で、マンション経営に興味を持っている人も多いと思います。しかし、マンション経営を行ったからといって、利益が保証されているわけではありません。経営に失敗して収支が赤字に陥った場合、資産を大きく減らすおそれもあるので注意してください。失敗のリスクを軽減しながら賃貸経営を成功へと導くには、賃貸経営でよくある失敗例をまずは理解し、対策を講じていくことが大切です。マンション経営失敗の主な理由・原因として、以下の4つが挙げられます。

それぞれの失敗の理由・原因について詳しく説明していきます。

不動産投資ローンによる失敗

マンションの購入資金は高額になりやすいため、自己資金だけでは賄えず不動産投資ローンを利用するケースが多いです。用意できる頭金が少なく、購入資金に占めるローンの割合が高くなった場合には、借入額が大きいので返済負担が重くなります。空室で収益性が悪化した場合は資金計画に支障が生じ、返済のために建物を売却しなくてはならない可能性もあるので注意が必要です。

立地条件による失敗

初期投資が少なく、高利回りの物件は初心者向けであるものの、立地条件が悪いケースが多いです。大学や大企業などの施設が近くにある物件は、安定した需要が期待できるのでおすすめですが、必ずしも需要が見込めるとは限りません。大学が移転、会社が破綻した場合は一気に需要を失うおそれがあります。需要が偏っている物件は、万が一の事態が生じた場合に大打撃を受けることになるので注意してください。

築年数による失敗

中古マンションの場合、新築と比較すると初期費用を抑えられます。また、すでに運用を開始しているため、家賃収入をすぐに得られるというメリットがあります。しかし、古く状態の悪い物件は、修繕費用がかかって収益性が悪化するおそれも。利回りの高さや初期費用を抑えられるかどうかだけにこだわった物件選びをしていると、必要経費が多く、手元にほとんどお金が残らない、赤字経営に陥る可能性が高いという点に要注意です。

自主管理による失敗

自主管理を選択すれば、マンション経営にかかる費用を抑えられます。しかし、適切な管理を行わなければ入居者満足度の低下により退去者が増える可能性があります。また、オーナーに管理に関する基礎知識が十分にない場合は、適切な修繕が実施されず劣化が進行、資産価値が低下するケースも多いです。出口戦略として不動産会社に依頼して物件を売却することになった場合でも、売却価格の低下を招き、相場よりも安く売却して損をする可能性があるので注意しましょう。

不動産投資の経営失敗を未然に防ぐポイント

上記の失敗例を踏まえた上で、失敗を未然に防ぐポイントとして、以下の3つが挙げられます。

それぞれのポイントを解説していきます。

需要が期待できる物件か慎重に検討

都心にある賃貸物件を取得したからといって、需要が約束されるわけではありません。駅徒歩数分以内（徒歩圏内）なのか、主要沿線の駅なのか、ターミナル駅へのアクセスが良くなければ需要があまり期待できません。また、需要に合った部屋の間取りなのか、周辺にスーパーやコンビニ、病院などの生活利便施設があるか、設備が新しいか、適切な修繕が行われているかなども重要なポイントです。新築・中古に限らず、不動産会社から提案されたプランが長期的な需要が期待できるプランなのかどうか事前によく確認してから運用を開始しましょう。

家賃保証付きのサブリース契約を検討

家賃保証とは、空室が生じても一定の家賃収入が得られる仕組みです。空室や家賃滞納で収入が落ちてもサブリース会社が一定の範囲内で負担してくれるため、得られる家賃収入が明確になることで収益の安定化を図れます。しかし、サブリース契約には、免責期間や家賃設定の見直しなどのデメリットもあるので注意が必要です。メリットだけでなく、デメリットも踏まえつつ総合的に判断しましょう。

管理会社に管理の委託を検討

管理会社に管理を委託すれば専門家によるサポートを受けられます。自主管理と比べて高い入居率、資産価値の維持が期待できます。しかし、不動産管理会社に管理を委託する際は、管理委託費を支払わなくてはなりません。管理委託費は家賃収入の5%程度で、それよりも安い不動産業者も散見されますが、サービス内容の範囲が狭い、別の手数料を徴収されるケースもあります。管理会社を選ぶ際は、管理委託費の設定だけでなく、サービス内容も踏まえつつ決めましょう。

マンション経営で失敗しないためのローン利用のコツ

マンション経営で失敗しないためには、不動産投資ローンに関する理解を深めておくことも大切です。マンション経営で失敗しないためのローン利用のコツとして、以下の2つが挙げられます。

それぞれのコツを紹介していきます。

条件の良い不動産投資ローンを選ぶ

マンション経営の成功には条件の良い融資を受けられるかどうかも大きく影響します。その理由は、各金融機関によって金利設定、上限の返済期間が異なるためです。金利が低いと月々の返済負担が減り、返済総額を抑えられます。一方で、返済期間が長いと月々の返済負担が減り、返済総額は増えます。金利が低くても返済期間が短ければ、月々の返済負担が大きくなるので空室リスクによる影響を受けやすくなる点に注意が必要です。各金融機関の不動産投資ローンの違いを比較し、無理のない返済計画なのかをしっかり確認することが重要です。

手持ち資金に余裕があれば頭金を準備

手持ち資金に多少の余裕があるのであれば、頭金を増やして借入額を減らしてリスク管理をすることは重要です。頭金を増やし、借入額を減らすことによって、家賃収入に占める月々の返済額の割合を下げられます。その結果、空室リスクによる影響を受けにくくなるので、賃貸経営の安定化には重要なポイントになります。

対策を講じてからマンション経営に臨むことが大切

区分マンション、ましてや一棟ものの物件となると投資金額もなかなかの大きな金額になります。区分マンション投資でも２千万〜２千５百万円ほどの投資額となると、事前のリスク回避は不可欠です。そこで、これから区分マンション投資を始める方は特に、初期の段階はプロからノウハウを学ぶべきです。

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