重要事項説明書とは？内容の解説と失敗しないためのチェックリスト付き｜不動産投資セミナーナビ

重要事項説明書とは、不動産の買主が誤解したまま契約を締結することによってトラブルに巻き込まれるリスクを軽減するために、売主を仲介する不動産会社が重要な事項をまとめて買主に提示する書類です。

不動産売買契約時に売主を仲介する不動産会社の宅地建物取引士が書類を配布して説明しますが、書面のどこに大切な内容が書かれているのか分からなければ、重要な情報を見落とす可能性があるので注意が必要です。

この記事では、重要事項説明書に記載されている内容、チェックリスト（チェックポイント）、注意点等を解説します。重要事項説明書について詳しく知りたい人は参考にしてください。
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重要事項説明書に書かれている内容

土地や新築一戸建て、新築マンション等の不動産の購入時は、売買契約書に署名や押印する前に、売主を仲介している宅建業者（不動産会社）から重要事項説明を受けます。説明者は宅地建物取引士という国家資格の所有者で、重要事項説明書には取引対象の不動産や契約条件（取引条件）に関する情報、取り決め等がまとめられています。

新築物件の場合は大きな問題に発展するケースは少ないですが、中古マンションや中古一戸建て等の中古物件の場合は引き渡し後の住まいに瑕疵が潜んでいてトラブルに発展するケースも珍しくありません。失敗を未然に回避するためにも売買契約締結前に重要事項説明書の内容を事前に確認しておくことが大切です。まずは重要事項説明書に書かれている内容を詳しく説明していきます。

対象物件に関する事項

対象物件に関する事項には、以下のような項目が記載されています。

不動産に潜んでいる瑕疵や権利関係に関する情報等が記載されているので、契約締結前にしっかりと確認しておきましょう。

契約条件に関する事項

契約条件に関する事項には、以下のような項目が記載されています。

契約違反があった場合の対応、住宅ローンといった各種融資審査に通らずに契約締結に至った場合の対応方法等（ローン特約）も記載されています。特にローン特約は融資を受けられなかった場合に契約を解除できるかどうかが明記されている項目なので、重要事項説明書や売買契約書に記載がない場合には確認しておきましょう。

区分所有の物件の場合に追加される事項

区分所有の物件の場合に追加される事項には、以下のような項目が記載されています。

区分マンションは一般的な物件と異なる部分が多いため、区分所有建物特有の事項が盛り込まれます。

重要事項説明書のチェックリスト

重要事項説明書にどのような内容が記載されているのか分かったところで、何をどのように見れば良いのかチェックポイントを知りたい人も多いと思います。重要事項説明書のチェックポイントを詳しく解説していきます。

対象物件に関する事項のポイント

抵当権が残ったままだと引き渡しまでに抹消が必要等、所有権以外の権利が登記されている場合には後でトラブルに発展する可能性があるため、権利内容を確認しておくことが大切です。

その他にも、都市計画法や建築基準法の制限、用途地域、地域地区、建蔽率（建ぺい率）、容積率、高さ制限等の法令上の制限を受けていないか、4m以上の前面道路に2m以上接しているか、私道負担が生じているか等の建築基準法上の接道義務を満たしているかも重要なチェックポイントです。私設の場合は、将来費用負担が生じる可能性があるため、インフラ整備が整っているかどうかもあわせて確認しておきましょう。

契約条件に関する事項のポイント

契約を解除することになった場合に備えて、契約を解除できるケース、契約を解除できる期間、手付金の返還、違約金発生の有無等を確認しておくことも重要です。他には、特約を付記することで融資が実行されなかった場合に契約を解除できる「融資特約」による白紙解除の条件、特約の期限が過ぎた場合における違約金の有無も確認しておきましょう。

その他に押さえておくべきポイント

地積は登記簿と実測の面積が一致しない可能性があるため、事前にどちらの面積に基づく売買なのかを明確にしておく必要があります。また、増改築により面積が一致していないケースもあるため、増改築時の図面ももらうようにすることをおすすめします。

また、近隣に日照、通風を妨げるような建物の建築計画の有無を事前に確認しておくことも重要です。用途地域、地域地区の変更、前面道路の拡幅の有無もチェックしておきましょう。

重要事項説明を受ける際の注意点

重要事項説明は買主にとって契約内容に問題がないか、不動産に瑕疵が潜んでいないかを確認できる大切な機会です。そのため、しっかり準備してから重要事項説明に臨むことが大切です。重要事項説明を受ける際の注意点として、以下の3つが挙げられます。

それぞれの注意点を紹介していきます。

当日だけで内容を把握することは困難

重要事項説明書の記載量は多く、契約時に内容を全て理解することは困難です。疑問点をまとめておいて、重要事項説明時に質問できるようにするためにも、事前に重要事項説明書に目を通しておく必要があります。不動産会社に事前に申し出て、早めに重要事項説明書を配布してもらうことをおすすめします。

告知書の内容も確認する

重要事項説明書は不動産業者が作成します。不動産の所有者しか分からない情報は、重要事項説明書に反映されていません。告知書は不動産の所有者が把握している設備の不具合といった情報をまとめたものです。瑕疵や欠陥に関する情報が盛り込まれている可能性もあるので内容をしっかり確認しておきましょう。

確認不足によって生じた不具合の修繕は購入者負担になる

重要事項説明書に署名・捺印すると、購入者は記載内容に合意して契約に至ったと判断されます。確認不足等により不具合の記載を見逃して契約した場合、契約不適合責任を追及できません。契約不適合責任とは、購入した不動産に何かしらの問題があった場合に責任を追及できる権利です。修繕にかかる費用が購入者負担になるおそれがあるので確認を怠らないように注意しましょう。

重要事項説明書の内容はしっかり確認する

重要事項説明書は売主側の宅建業者（宅地建物取引士）が作成し、説明してくれます。買主が購入後にトラブルに巻き込まれるリスクを軽減するための重要な資料ですが、説明を受けただけで内容を理解するのは容易ではありません。

安心して物件を購入するために、重要事項説明書の記載内容やチェックポイントを事前に確認してから売買契約の締結に臨みましょう。不動産投資を成功へと導くためには、不動産投資に関する知識を身に付けることが必要不可欠です。

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