住宅ローンって利用可能？賃貸併用住宅の４つのメリットと注意点を解説します

賃貸アパートや賃貸マンションなどを取得してアパート経営やマンション経営を開始するのが一般的ですが、賃貸併用住宅を建設して賃貸住宅の部分を貸し出すという方法もあります。

賃貸併用住宅を建築することになった場合、住宅ローンまたは不動産投資ローンのどちらを利用するのか気になっている人も多いのではないでしょうか？この記事では、賃貸併用住宅に住宅ローンを利用できるのか、賃貸併用住宅のメリットと注意点などを解説します。

賃貸併用住宅について詳しく知りたいという方の参考になれば幸いです。
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賃貸併用住宅に住宅ローンは使える？

土地活用や資産形成の一環として賃貸住宅の経営を検討している人の中には、金融機関の提供する住宅ローンを利用できるのか気になっている人も多いと思います。銀行の不動産投資ローンと住宅ローンを比較した場合は、住宅ローンのほうが不動産投資ローンよりも融資条件が良い（低金利・返済期間が長い）ため、住宅ローンを利用したいところです。

しかし、投資用不動産の購入には、住宅ローンを利用できません。その理由は、自分が居住するための自宅の購入ではないためです。では、賃貸住宅と自宅がセットになった賃貸併用住宅はどうなのでしょうか？賃貸併用住宅の仕組みと住宅ローンの利用可否について詳しく説明していきます。

賃貸併用住宅とは賃貸部分が併設された住居を指す

不動産投資において、住居は住居、賃貸物件は賃貸物件で分けて所有するのが一般的です。しかし、賃貸併用住宅は、住居部分と賃貸部分が1つの建物にまとまっています。住居部分に住みながら、賃貸部分を貸し出すことによって家賃収入を得られるのが特徴です。

賃貸併用住宅は住宅ローンを利用できる

通常、住宅ローンを契約して居住用として建築した物件を第三者へ貸し出すことはできません。住宅ローンは自身の居住用の物件を購入することを目的としているローンなので、勝手に貸し出した場合、契約違反を理由に一括返済を求められる可能性があるので注意してください。

また、そもそも賃貸住宅は自身の居住用ではないため、住宅ローンを契約して購入することはできませんが、賃貸併用住宅の場合には、一定条件を満たせば住宅ローンを利用できる可能があります。

しかしながら、必ず住宅ローンを利用できるというわけではないため、条件を確認してから賃貸併用住宅の建築を検討しましょう。

賃貸併用住宅のメリット

賃貸物件と自宅を別々に購入するのと、賃貸併用住宅を建築するのとどちらが良いのか気になっている人も多いと思います。賃貸併用住宅を購入するメリットとして、以下の4つが挙げられます。

それぞれのメリットを詳しく解説していきます。

ローンの利息負担を抑えられる

不動産投資用のローンと比べると住宅ローンは低金利で返済期間が長く設定されているのが一般的です。金利が低いということは、ローン返済額（返済総額）を少なく抑えられるということを意味します。また、返済期間が長期に設定されているということは、1回あたりの返済負担を軽減できるということです。月々の返済負担を軽減できるということは空室リスクに軽減につながるため、収益の悪化によって返済に支障が生じるという事態を回避できるでしょう。

家賃収入をローンの返済に充てられる

居住用の住宅の場合、住宅ローンは給与所得から返済するのが一般的です。そのため、何らかの理由で年収が少なくなった場合、返済に支障が生じるリスクを伴います。しかし、賃貸併用住宅では、家賃収入をローンの返済に充てられるので手元にお金が残りやすくなります。賃貸経営で安定した賃料収入を得られれば、ライフイベントに回せるお金や老後資金を増やせるでしょう。

相続税の節税対策として

賃貸併用住宅はすべてのスペースが本人の居住目的の住宅よりも、相続税評価額が下がります。つまり、将来的に配偶者や子供などに相続する際、相続人の負担を下げることにつながるということです。法改正によって相続税の基礎控除が減額となったため、相続税の課税対象となる人が増えました。相続税の節税対策への取り組みが必要とされていることを考慮すると、節税効果が期待できる賃貸併用住宅は十分検討に値するといえるでしょう。

入居者対応がしやすい

賃貸物件を別に所有すると、管理を外部に委託している場合は問題ありませんが、自主管理の場合は修理やトラブル対応などで入居者のもとに訪れるのに手間がかかります。必ずしも自宅の近くの賃貸物件を所有するとは限らず、対応が遅れてしまうと入居者満足度が低下し、空室率の上昇につながるおそれも。賃貸併用住宅であれば、入居者のもとにすぐに駆け付けられます。

入居者満足度の上昇によって、高い入居率での運用が期待できるでしょう。

賃貸併用住宅で住宅ローンを利用する際の注意点

賃貸併用住宅は気軽に賃貸経営を始められる条件が整っているといえますが、メリットだけではありません。デメリットも伴うため、注意点をしっかり押さえてから賃貸経営に臨むことが大切です。

賃貸併用住宅で住宅ローンを利用する際の注意点として、以下の3つが挙げられます。

それぞれの注意点を詳しく紹介していきます。

住居部分が50%以上でなくてはならない

住宅ローンを利用できるのは、居住部分が50%以上という一定条件を満たしている場合のみです。50%未満の場合は不動産投資ローンを利用することになるため、住宅ローンを利用できないだけでなく、住宅ローン控除も適用されず損をすることになるので注意してください。

50%以上なので、住宅部分が延床面積のちょうど半分でも問題ありません。賃貸併用住宅に占める賃貸部分の割合が少ないことを考えると、収益性という点では一般的な不動産投資より劣るおそれがあるということを覚えておきましょう。

一般的な物件よりも売却しにくい

賃貸併用住宅は規模が小さいと居住スペース、貸し出すスペースが狭くなるため、規模が大きくなるのが一般的です。そのため、通常の居住用物件よりも建築費が高額になるケースがほとんどです。

そのため、売却しようとしても、不動産投資に興味がない人がわざわざ大金を拠出してまで購入することは考えられません。賃貸併用住宅は居住用の住宅、賃貸住宅のどちらともいえない中途半端な立ち位置になってしまうため、売却が難航しやすいということを理解しておきましょう。

設計上の制約が大きい

賃貸併用住宅は住居部分を50%以上確保しなければならないので設計上の制約が大きいです。

住居部分と賃貸部分を左右に分ける、住居部分と賃貸部分を上下に分けるのかを決めますが、どちらを選択するのかによって間取りが大きく異なります。例えば、左右に分ける場合は1階あたりの面積が小さくなるため、1部屋あたりの大きさが小さくなります。

一方、上下に分ける場合はスペースを広く確保できるものの、上階に住む人のことを考慮して、家庭用のエレベータの設置を検討しなくてはなりません。無駄な支出が増えてしまうため、総合的に判断することが重要なポイントといえるでしょう。

初期費用を抑える方法は常に多方面から検討する

初期費用を抑えるために、住宅ローンを利用できる賃貸併用住宅の建設を検討しているというのはあまりおすすめしません。その理由は、一般的な賃貸物件と比べると、賃貸併用住宅の収益性が低いためです。

初期費用を抑えながら賃貸経営を始めたいのであれば、中古物件を運用するという選択肢もあるため、失敗を未然に防ぐためにも賃貸併用住宅だけにこだわらず複数の選択肢から検討しましょう。

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