【いい物件の探し方】安い物件で不動産投資を始めるのは危険？好条件の物件探しと３つのポイントを解説

マンション経営やアパート経営などの不動産投資に興味がある人の中には、初期投資が高額でなかなか一歩を踏み出せずにいる人も多いのではないでしょうか？

安い収益物件を取得するという選択肢もありますが、安い物件には何かしらの問題点が潜んでいることも多いので、十分に注意した上で運用を開始することが大切です。

この記事では、安い物件で不動産投資を開始するのは危険なのか、メリット・デメリット、好条件の物件の探し方などを解説します。
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安い物件で不動産投資を始めるメリット

不動産投資で家賃収入を得るにあたり、土地を取得し投資物件を建築するという方法を選択した場合、多額の資金が必要です。

また、土地からではなく、すでに運用が始まっているマンション投資やアパート投資のような戸数が複数ある一棟の物件購入の場合も同様です。

不動産投資ローンを利用すれば多少自己資金を抑えられますが、それでも2～3割程度の自己資金が必要なので、少額から運用できる安い物件に興味がある人も多いのではないでしょうか？

安い物件で不動産投資を始めるメリットとして、以下の3つが挙げられます。

安い物件で不動産投資を始めれば、初期投資を抑えることにより高利回りでの運用が期待できます。一般的な戸建て投資やマンション投資では、多くの初期費用が必要なので利回りが低めです。
利回りが低いと利益が出にくい、初期投資の回収に時間がかかります。高利回りの物件を運用すれば、利益を得やすく、初期投資の回収の時間を短縮できるでしょう。

売却益が期待できる

安い物件で運用を開始することにより期待できるのは家賃収入といったインカムゲインだけではありません。売却益といったキャピタルゲインも期待できます。

例えば、安く購入した物件に、リフォーム・リノベーションをしてから売却することにより、売却益を得ることも可能です。
相場よりも安く仕入れて的確な修繕を実施して状況を改善することにより、購入時よりも高く売却できる可能性があるという点は大きな魅力と言えるでしょう。

安い物件で不動産投資を始めるデメリット

安い物件で不動産投資を始めることには当然デメリットも伴います。
リスクを少しでも軽減しながら不動産投資に臨むためにも、デメリットを把握しておくことが大切です。安い物件で不動産投資を始めるデメリットとして、以下の3つが挙げられます。

融資を受けられないケースが多い

金融機関の不動産投資ローンは物件の資産価値が審査対象になります。安い物件は何らかの瑕疵が潜んでいるおそれがあり、資産価値が低いという理由で融資審査に通らない可能性が高いです。
融資を受けられたとしても融資条件が悪く、自己資金の割合が増える、返済総額が大きくなるなどの点に注意が必要です。

空室リスクが高い

瑕疵物件の場合、需要が基本的に期待できません。
例えば、物理的瑕疵や心理的瑕疵、環境的瑕疵、法的瑕疵などの問題を抱える物件が瑕疵物件に該当します。

上記のような物件の場合は、不動産投資を始めても客付け（入居者確保）に苦労し、入居率を高く維持することが容易ではないので注意してください。

多額の修繕費がかかるおそれがある

物件価格が安くても、適切な修繕が実施されていなかった場合、追加費用が発生します。
初期費用を抑えたつもりが、トータルでは多くの費用を必要としていたというケースも珍しくありません。

適切な修繕が実施されているのか、トータルの初期費用がいくらになるかどうかを確認しておくことが失敗を防ぐための重要なポイントと言えるでしょう。

安い投資物件の見つけ方

安い良質な投資物件を見つけることができれば、不動産投資の成功確率を高められます。

しかし、どうやって安い投資物件を見つられるのか探し方が分からない人も多いのではないでしょうか？

安い投資物件の見つけ方として、以下の3つの方法が挙げられます。

それぞれの見つけ方を詳しく紹介していきます。

インターネットで検索する

インターネットの普及によって、不動産会社に足を運んで情報を入手するという状況から、インターネットで検索して情報を入手するという状況に変化しました。

例えば、インターネットで「安い　投資用　不動産」といったキーワードで検索すれば、該当する不動産が複数ヒットします。続いて、その中から自分が気になる物件を探し、不動産会社に問い合わせます。

ある程度不動産投資の知識が豊富、投資経験があって各物件の違いを見抜ける人、どのような物件が市場に出回っているのか単に知りたい人に向いている方法です。

不動産会社に相談する

不動産会社に相談すれば、自分の条件に合った物件を探してくれます。その結果、自分で物件を探す手間を省ける、条件に合う物件を見つけやすいです。

しかし、すべての不動産会社が投資用不動産に詳しいわけではありません。不動産投資を専門とする、投資用不動産の仲介を手掛けている不動産会社を見つけて相談しましょう。

専門家のアドバイスを得ながら効率良く物件を探したい人、不動産投資初心者に向いています。

セミナーに参加する

セミナーに参加すれば不動産投資に必要な知識が身につく、質疑応答があるので不動産投資に関する疑問を解消できます。

特にセミナーを主催している企業の従業員だけではなく、ファイナンシャルプランナーや宅地建物取引士、税理士といった各種専門家を招いているセミナーでは、より深い知識が身につくのでおすすめです。

また、セミナーの中には、セミナー参加者限定の未公開物件情報が手に入る可能性もあります。不動産会社は必ず扱っている物件情報をインターネットに掲載するとは限りません。

上記のようにセミナー参加者限定で物件情報を公開しているケースもあるのでセミナー情報をチェックしてみましょう。

不動産投資は総合的に判断することが重要

不動産投資を始めるにあたって、少しでも初期費用を抑えたい人は多いと思います。確かに初期費用を抑えることで、不動産投資ローンを利用せずに済む、不動産投資のリスクを軽減できます。

しかし、必ずしも安い物件が良いわけではありません。安い物件は経年劣化による修繕費が多くかかる、収益性が低いという注意点もあります。

良い物件が安く売り出されている場合は問題ありませんが、単に安いという理由だけでは失敗するリスクが高まるため、駅徒歩数分以内、需要の高いエリアといった総合的に良い物件を選択しましょう。

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